เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: กลยุทธ์ “อสังหาฯ ไทย” ฝ่าวิกฤต 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยทั้งจากการเมืองภายในประเทศที่เข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ได้ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่โหมด “ระมัดระวัง” ยาวนานต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่เคยเป็น การคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีที่แล้ว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด ผมได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
รายได้รวม: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ค่อนข้างน่ากังวล ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่เพียงพอ เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่าน่าตกใจยิ่งกว่า เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ยกตัวอย่างเช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) และ บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ก็มีรายได้รวมลดลง -26%, บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) -23%, บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) -22% และ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) -10%, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) -9% และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด สวนกระแสตลาด
ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ชะลอตัว บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาความเป็นผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง โดยสามารถทำรายได้รวมได้ถึง 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการบ่งชี้ถึงศักยภาพในการบริหารจัดการและการปรับตัวที่ยอดเยี่ยมของบริษัท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานหลักของบริษัทได้อย่างแท้จริง เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น ค่าเช่า, การบริหารโครงการ, หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ทำให้ภาพรวมรายได้รวมอาจดูดีเกินจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทที่แข็งแกร่งอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ยืนยันความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 คือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันต่อยอดขายที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรม
“เอพี (ไทยแลนด์)” ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7%
อันดับ 3 เป็นของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่สามารถไต่อันดับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 เป็นของ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6) ในขณะที่ อันดับ 7 เป็นของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท (อันดับ 8) ส่วนอันดับ 9 เป็นของ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
“เซ็นทรัลพัฒนา” แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์: การเติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของแบรนด์และความเข้าใจในตลาดของผู้บริโภค
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถทำกำไรได้ตามเป้า หรือมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะ” ในธุรกิจได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้เป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ในปีนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้
อันดับ 3 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 เป็นของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์การขายที่มีประสิทธิภาพ
อันดับ 5 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสำหรับปี 2567: ก้าวต่อไปของ “อสังหาฯ ไทย”
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ การแข่งขันที่รุนแรง, สภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
ในปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ “ยาก” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง, การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการ, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนขึ้น และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล ผมเชื่อว่า แม้จะมีความท้าทาย แต่ด้วยศักยภาพของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ยังคงมีโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการเลือกสรรโครงการที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะ ติดต่อเราเพื่อพูดคุยและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตของคุณ
