ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงรายได้ กำไร และผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งสัญญาณมาถึงต้นปี 2567 ว่าจะเป็นอีกปีที่ไม่ง่ายนักสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมของสถานการณ์และความสามารถในการรับมือของผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความผันผวนนี้ไปได้ และใครคือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน ในภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวสู่การลดลงของผู้ประกอบการ
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สามารถทำเงินได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้รวมลดลงในปีนี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบภาวะรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราพบเห็นชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงราว 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวของตลาดได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม เผยโฉม Top 10 ที่น่าจับตา
ท่ามกลางภาวะที่หลายบริษัทเผชิญกับการหดตัวของรายได้ แสนสิริ (SIRI) กลับสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ด้วยยอดขายกว่า 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.9%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ เช่น การให้เช่า การบริการ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจหลัก
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขภาพรวมของ 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงการหดตัวที่มากขึ้น โดยมียอดขายรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ ถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% มีรายได้จากการขายลดลง
รายชื่อบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในภาพรวมรายได้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย เผยโฉม Top 10 นักขายตัวจริง
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เหนือกว่าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยังสามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกไว้ได้ถึง 7%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ได้เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงศักยภาพที่กำลังจะเปล่งประกายในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ถึงปริมาณการขาย แต่ กำไรสุทธิ คือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มียอดกำไรสุทธิราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัท ที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง Top 10
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทยังสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรวมปัจจัยพิเศษนี้ ตำแหน่งอันดับหนึ่งน่าจะเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ การหดตัวของรายได้และกำไรเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง บ่งชี้ถึงความอ่อนไหวต่อปัจจัยมหภาคต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่แพง และระดับพรีเมียม ต้องเผชิญกับแรงกดดันในการแข่งขันที่สูงขึ้น ความสามารถในการปรับตัว นวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และการตลาด รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
สำหรับนักลงทุนที่มองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการ ความแข็งแกร่งทางการเงิน และกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของแต่ละบริษัท จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง อย่าพลาดที่จะติดตามรายงานวิเคราะห์เชิงลึกของเราเพื่อไม่ให้พลาดทุกความเคลื่อนไหวสำคัญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยเพื่อตัดสินใจอย่างชาญฉลาด หรือต้องการทราบข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับ โครงการบ้านใหม่ และ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ที่น่าสนใจ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมมือกันสร้างสรรค์อนาคตทางการเงินที่มั่นคงไปพร้อมกัน
