เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยักษ์ใหญ่เผชิญความท้าทาย ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้าม?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมดีๆ จากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยพุ่งทะยานไปข้างหน้า กลับกลายเป็นว่าเราได้เห็นการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญเกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่มักจะเป็นสัญญาณของการฟื้นตัว ก็ยังคงเงียบเหงา บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำในช่วงปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่เบื้องหลังคือความท้าทายที่แตกต่าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่สะท้อนภาพความเป็นจริงได้ทั้งหมด เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็ได้รับผลกระทบในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทที่มีฐานลูกค้าเฉพาะกลุ่มหรือมีกลยุทธ์ที่แตกต่าง ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะตลาดที่อ่อนแอได้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าจับตา เพราะ Land and Houses เป็นหนึ่งในผู้นำตลาดที่มีความแข็งแกร่งเสมอมา นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า แม้แต่บริษัทที่แข็งแกร่งที่สุด ก็ยังต้องเผชิญกับแรงเสียดทานจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อผู้บริโภค
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม…แต่ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ในอันดับที่สอง Supalai รั้งอันดับสามด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับสี่ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ปิดท้ายใน Top 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม (Total Revenue) เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากการบริหารจัดการ, การเช่า, หรือการลงทุนอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นและผู้ท้าชิงที่พลิกเกม
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่หนักหนาสาหัสยิ่งกว่าในมิติของยอดขาย
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ร่วงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่ครองตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันมหาศาลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือสถานการณ์ที่ผู้บริหารในอุตสาหกรรมต้องใช้ความเชี่ยวชาญและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการนำพาองค์กรผ่านพ้นไปให้ได้
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ยอดขาย…บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งในตลาดคอนโดและบ้าน
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่ตามมาในอันดับสองด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้าด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่า Land and Houses จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ดด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 แม้จะมีรายได้ลดลง 24% ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ติด Top 10 ได้อีกครั้ง ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะ”
แม้ว่ายอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่การมีกำไรสุทธิที่แข็งแกร่ง คือสิ่งที่บ่งบอกถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses คว้าแชมป์กำไร…แต่เบื้องหลังคือกลยุทธ์ที่เหนือกว่า?
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การที่ LH สามารถทำกำไรได้สูงถึงขนาดนี้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับสอง คงก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้ ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) รั้งอันดับสามด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือน Sansiri ที่ตามมาติดๆ ที่ 5,846 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri มีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับห้าด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับหกด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับแปดด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) รั้งอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายในปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมิติของรายได้จากการขายที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าบริษัทใหญ่หลายแห่งจะยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ แต่การแข่งขันที่เข้มข้นและสภาวะตลาดที่อ่อนแอ ได้ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการโดยรวม
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ถึงความไม่แน่นอนและความท้าทายที่ต่อเนื่อง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้ความยืดหยุ่น กลยุทธ์ที่เฉียบคม และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ เพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาด การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการสร้างประสบการณ์การซื้อขายที่ดี จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีศักยภาพในระยะยาว แต่ผู้ซื้อและนักลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ เลือกผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือ และพิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐานของทำเลและประเภทอสังหาริมทรัพย์อย่างถี่ถ้วน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่า หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาเพื่อนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับคุณ.
