ปี 2567: สัญญาณการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยภายใต้ความท้าทายที่ซับซ้อน
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น เป็นปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนและท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนนัก และดูเหมือนว่าสถานการณ์นี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
บทวิเคราะห์เชิงลึกนี้จัดทำขึ้นโดย Property Mentor ซึ่งได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ยากลำบากในปี 2566 และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยภายใต้ความแตกต่างที่หลากหลาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในภาพรวม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ปี 2566
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ในขณะที่ Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC (UWC) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาถึง รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม ทำให้ภาพรวมอาจไม่สะท้อนถึงขีดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเบียด Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับอย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สามารถไต่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ที่แข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมาก แต่ยังคงสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่ หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุด การวัดผลว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” นั้น ต้องพิจารณาถึง กำไรสุทธิ เป็นสำคัญ เพราะแม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่ยั่งยืน
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากการบันทึกรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PSH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาทในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความหวังที่ต้องมาพร้อมกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ นี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี และเมื่อมองไปข้างหน้า ปี 2567 นี้ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและการหาโอกาสท่ามกลางความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา คือผู้ที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีการวางแผนกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด และที่สำคัญคือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะใน คอนโดพร้อมอยู่ กรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ปริมณฑล ยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาโอกาส แต่จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบด้าน การศึกษา ราคาที่ดินกรุงเทพ หรือ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 บทวิเคราะห์นี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น ผมขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ร่วมกับเราในการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 และค้นหากลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปสู่ความสำเร็จได้อย่างยั่งยืน
อย่ารอช้า! เข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยกับเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์และเติบโตไปพร้อมกันในตลาดที่มีพลวัตเช่นนี้
