ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 นับเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ในช่วงต้นปีจะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าสถานการณ์กลับพลิกผันสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดการณ์ไว้ และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป พร้อมทั้งบ่งชี้ถึงผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับผลประกอบการที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดตัวราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีส่วนแบ่งตลาดสูงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sand Siri ครองแชมป์รายได้รวม พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานหลัก
เพื่อประเมินศักยภาพในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP Thailand ทวงคืนความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่โชว์ผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรถือเป็นเครื่องพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ แม้จะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด (จากการขายสินทรัพย์)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การมองไปข้างหน้า
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายในการดำเนินธุรกิจ ซื้อบ้านกรุงเทพ หรือ คอนโดใหม่ใกล้รถไฟฟ้า อาจยังคงได้รับผลกระทบจากปัจจัยเหล่านี้ แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือการมองหา บ้านมือสองเชียงใหม่ หรือ คอนโดมิเนียมพัทยา อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับนักลงทุนที่มองหาความคุ้มค่า
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มายาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม สามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว และให้ความสำคัญกับการสร้างนวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดคอนโดมิเนียม หรือต้องการที่ปรึกษาในการตัดสินใจลงทุน อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาพูดคุย เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันค้นหาโอกาสและความเป็นไปได้ที่ดีที่สุดสำหรับคุณ.
