ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และสัญญาณแห่งการปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับแรงลมที่พัดสวนทางอย่างไม่คาดฝัน ภาวะชะลอตัวที่เริ่มก่อตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไม่ได้จางหายไป แต่กลับทวีความรุนแรงขึ้นต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาสสุดท้าย (Q4) ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก ก็ยังคงซบเซา สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่าความท้าทายยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้การประเมินสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องทำด้วยความรอบคอบและวิเคราะห์เชิงลึก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่สะท้อนภาพรวมการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท (หรือคิดเป็นประมาณ 61%) กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน ขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาระดับรายได้ของบริษัทที่อาจเผชิญกับปัจจัยเฉพาะตัว หรือมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบหนักเป็นพิเศษ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสการชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4% ความเคลื่อนไหวของบริษัทเหล่านี้สะท้อนถึงพลวัตของตลาดที่แม้แต่ผู้นำใน วงการอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังต้องปรับตัว
Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นแชมป์ด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ทำให้สามารถแซงหน้า AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำ โดยมีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ใน 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง เช่น การปล่อยเช่า การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ดังนั้น การวิเคราะห์ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักของธุรกิจได้อย่างตรงไปตรงมา
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มากถึง 30 จาก 41 บริษัท (หรือประมาณ 73%) มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ตอกย้ำให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจต้องเผชิญในการผลักดันยอดขาย
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) (AP) กลับมายืนหยัดในอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 13% และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 โดยมีรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท เป็นอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงติด Top 10 ได้ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลประกอบการที่ชัดเจนหลังจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สถิตินี้สะท้อนถึงศักยภาพของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชื่อมโยงกับธุรกิจค้าปลีกและไลฟ์สไตล์
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บ่งชี้ความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการมียอดขายสูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว ผลกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ การเก็บเกี่ยวผลกำไรและเงินสดเข้าสู่กระเป๋าคือหัวใจหลักของการดำเนินงาน
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ มากกว่า 20 บริษัท (หรือประมาณครึ่งหนึ่ง) มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขันที่รุนแรง และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่เอื้ออำนวย
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ไทย แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในปี 2566 อย่างชัดเจน สภาวะตลาดที่ชะลอตัว ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
สำหรับปี 2567 เป็นที่คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไม่ต้องสงสัย แรงกดดันจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีแผนธุรกิจที่ยืดหยุ่น สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว และเข้าใจความต้องการของลูกค้าที่แท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 อย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอย่างต่อเนื่อง คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง อย่าพลาดโอกาสในการสำรวจกลยุทธ์ของบริษัทที่ประสบความสำเร็จ หรือค้นหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและการวิเคราะห์ที่แม่นยำ เพื่อนำพาท่านไปสู่เป้าหมายที่วางไว้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์.
