เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ | อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่สร้างความประหลาดใจให้กับหลายฝ่ายอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่สถานการณ์กลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาของตลาดก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทาย
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 และประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้ ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อให้เห็นภาพว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือ “ตัวจริง” ที่ยืนหยัดอยู่ได้
รายได้รวมของอสังหาริมทรัพย์ไทย: การหดตัวเล็กน้อย แต่ภาพรวมน่ากังวล
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดัน
บริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษา รายได้อสังหาริมทรัพย์ อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ติดลบไปถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ที่กล่าวไปแล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพความเป็นจริงของโครงการ
หากต้องการมองหาแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่ารายได้รวม เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาพยุง แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการและยอดขายที่เกิดขึ้นจริงจากโครงการที่พัฒนาขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (เกือบ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหารายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงเท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เองก็เผชิญอยู่
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย (รายได้จากการขาย) ประจำปี 2566
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลงเล็กน้อย)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่โชว์ผลงานโดดเด่นด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้การทำรายได้จะสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริง ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ คือปัจจัยที่จะทำให้บริษัทสามารถทำกำไรและสร้างความยั่งยืนได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท (เกือบครึ่ง) มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย (กำไรสุทธิ) ประจำปี 2566
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมลดลง เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งการปรับตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังทรงตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหา ซื้อบ้านกรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการพิจารณาลงทุน เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายอาจมีโปรโมชั่นที่น่าสนใจเพื่อกระตุ้นยอดขาย
สำหรับผู้พัฒนาเอง การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ รวมถึงการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการยืนหยัดและเติบโตใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567
จากประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว แต่ผู้ที่ประสบความสำเร็จจะต้องเป็นผู้ที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล
หากท่านเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทาย หรือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ราคาดี อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและร่วมสร้างสรรค์โอกาสสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปนี้.
