บทวิเคราะห์เชิงลึก: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – 2567: ผู้ชนะตัวจริงคือใครท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจริง ๆ ครับ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่สร้างมาตั้งแต่ปี 2565 แต่ภาพรวมกลับกลายเป็นการชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี และแม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นให้กลับมาคึกคักได้ ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 อย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการสำรวจ พบว่า รายได้รวม ของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวามากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้รวม ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการรักษาการเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจน รายได้รวม ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมี รายได้รวม ติดลบไปถึงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่ รายได้รวม ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22%, และไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงเผชิญกับ รายได้รวม ที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำ รายได้รวม สูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมี รายได้รวม ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่ รายได้รวม ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9%, และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ รายได้รวม ลดลงประมาณ 4% สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าไม่มีใครสามารถอยู่เหนือดอกผลจากปัจจัยมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้โดยสมบูรณ์
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ชนะ แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
เมื่อพิจารณาในแง่ของ รายได้รวม บริษัทที่น่าจับตามองในปี 2566 คือ แสนสิริ ที่สามารถทำ รายได้รวม สูงสุดถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% เอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติด ๆ ในอันดับ 2 ด้วย รายได้รวม 38,399 ล้านบาท แม้เอพีฯ จะมี รายได้รวม ลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังคงอยู่ในตำแหน่งผู้นำตลาดได้
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วย รายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ด้วย รายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วย รายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนบริษัทที่ติด Top 10 รายได้รวม ยังมี เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (16,169 ล้านบาท), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) และ สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท) การแข่งขันในกลุ่มนี้ยังคงเข้มข้น แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการรักษาฐานลูกค้าและขยายส่วนแบ่งการตลาด แม้ภาพรวมอุตสาหกรรมจะเผชิญกับแรงกดดัน
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอย่างจริงจัง การมองเพียง รายได้รวม อาจยังไม่เพียงพอ เพราะ รายได้จากการขาย เป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำกว่า การมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การบริหารโครงการ หรือการลงทุน อาจทำให้ตัวเลข รายได้รวม ดูดี แต่ไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการขายอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ
จากการเก็บข้อมูล รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมถึง 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มี รายได้จากการขาย สูงถึง 299,979 ล้านบาท ที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้จากการขาย ลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจน ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่ รายได้จากการขาย ตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รายได้จากการขาย ลดลงเกือบ 40%, และที่น่ากังวลเป็นพิเศษคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ รายได้จากการขาย ลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังเผชิญกับ รายได้จากการขาย ที่ลดลง 2% การที่ 8 จาก 10 บริษัทที่มี รายได้จากการขาย สูงสุด มี รายได้จากการขาย ลดลง ยิ่งเน้นย้ำถึงความท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล
ผู้ครองตลาดรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) กลับคืนบัลลังก์
ในแง่ของ รายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วย รายได้จากการขาย รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วย รายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่ก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มี รายได้จากการขาย เติบโตขึ้นถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วย รายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยม ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วย รายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วย รายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ รายได้จากการขาย จะลดลงมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วย รายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ตามมาที่อันดับ 7 ด้วย รายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 8 แม้ รายได้จากการขาย จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วย รายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ รั้งอันดับ 9 ด้วย รายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้าย Top 10 ที่อันดับ 10 ด้วย รายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 สามารถทำ รายได้จากการขาย ได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จ ไม่ใช่แค่การทำรายได้ให้สูง แต่คือการสร้าง กำไรสุทธิ ที่ยั่งยืน สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ กำไรสุทธิ รวมกันในปี 2566 อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มี กำไรสุทธิ รวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มี กำไรสุทธิ ลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน ค่าใช้จ่าย และภาวะตลาดที่ยังคงผันผวน
ผู้ทำกำไรสูงสุด: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงแข็งแกร่งด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
แม้ รายได้ จะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหยัดเป็น “แชมป์เก่า” ในด้าน กำไรสุทธิ โดยทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท คงได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาในอันดับ 3 ด้วย กำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนชนะ แสนสิริ ที่ทำ กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แต่ที่น่าสนใจคือ แสนสิริ มีการเติบโตของ กำไรสุทธิ แบบก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วย กำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า แต่ก็ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้
บริษัทที่ติด Top 10 กำไรสุทธิ ยังมี เอสซี แอสเสท (2,525 ล้านบาท) ที่เฉือนชนะ ควอลิตี้เฮ้าส์ (2,503 ล้านบาท) ไปเล็กน้อย พฤกษา โฮลดิ้ง (2,339 ล้านบาท) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (1,865 ล้านบาท) และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วย กำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ว่าเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ภาวะเงินเฟ้อ, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือการมองหา คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ บ้านเดี่ยวทำเลดี ยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยที่มั่นคง
บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย, และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาวิธีเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน, ต้องการกลยุทธ์การตลาดที่ทันสมัยเพื่อเข้าถึงกลุ่ม ผู้ซื้อบ้าน ในยุคดิจิทัล, หรือกำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เพื่อให้ธุรกิจของคุณพร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลง และคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 อย่างเต็มที่ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่ใช่สำหรับธุรกิจของคุณวันนี้
