ปี 2567: การประเมินสมรรถนะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตสู่การเติบโต
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจดจำในแง่ของความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และภาพรวมในปี 2567 นี้ก็ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อไป
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่ค่อนข้างกว้างขวางในอุตสาหกรรม
บรรดาบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายรายที่น่าจับตามอง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างก็มีรายได้ติดลบในราวๆ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบไม่น้อย โดยมีรายได้ลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม…แต่เบื้องหลังซ่อนนัยยะที่ต้องพิจารณา
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 1 ไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U.C.P.) ที่ 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: ข้อมูลอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามการปรับโครงสร้างหรือชื่อบริษัท), อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพการขายที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพจริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดผู้นำรายได้จากการขาย…แสนสิริรักษาโมเมนตัมบวก
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถกลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วน Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาทในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มแสดงผลประกอบการที่น่าประทับใจ หลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงในภาวะวิกฤต
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิเหลือน้อยนิด ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 นี้ บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไร…แต่เบื้องหลังเกิดจากดีลพิเศษ
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์ แม้จะมีรายได้ลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) เฉือนอันดับ 3 มาได้อย่างสูสี ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บๆ คันๆ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตปี 2567: ความท้าทายและการปรับตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ในปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ซึ่งการแข่งขันยังคงสูง ควบคู่ไปกับปัจจัยมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการ การทำความเข้าใจถึงจุดแข็งและจุดอ่อนของตนเอง ควบคู่ไปกับการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่แท้จริง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการตลาด (เช่น Digital Marketing for Real Estate, AI in Property Sales) และการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตและคว้าโอกาสในการเติบโต
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการบริหารจัดการ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกขั้นตอน เพื่อให้ธุรกิจของท่านสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนและแข็งแกร่ง ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
