ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ถอดบทเรียนปี 2566 และมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นบททดสอบที่เข้มข้นเป็นพิเศษสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายบริษัทที่เคยคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับพบว่าตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในวงการนี้
เพื่อประเมินสถานการณ์และหาผู้ชนะที่แท้จริงในสภาวะที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SCA): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักของธุรกิจ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพการแข่งขันและความสามารถในการขายโครงการที่แท้จริง
จากข้อมูล 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SCA): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Emerging Player: Central Pattana (CPN)
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN และเป็นตัวอย่างของการปรับตัวเพื่อคว้าโอกาสในตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สะท้อนความสำเร็จอย่างแท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งหมายถึงความสามารถในการทำกำไรหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565 สะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุนที่สูงขึ้น ความสามารถในการตั้งราคาขายที่จำกัด และการแข่งขันที่รุนแรง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SCA): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
บทสรุปจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมนี้ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบาก การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่สร้างสรรค์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้รอดพ้นจากสภาวะชะลอตัว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง การติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้เล่นหลักในตลาดอย่างต่อเนื่องเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาวภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง
