ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่ชัดเจนสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างน่าจับตา ทว่าภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญของปีอย่างไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขาย ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ตลาดโดยรวมก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสเท่าที่ควรเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มาเป็นระยะเวลายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างมีนัยสำคัญ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
การวิเคราะห์รายได้รวม: ภาพรวมและผู้ที่ได้รับผลกระทบ
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกันสูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัททั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงกว่า 20% นั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) โดยมีอัตราการลดลงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบไม่น้อย โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ชนะตัวจริงด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการ การตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในบางครั้งอาจได้รับรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหัวใจหลักได้อย่างชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงตลาดต่างจังหวัด ซึ่งมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
สุดยอดผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการไปแล้วหลายแห่ง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีประสิทธิภาพและการตอบรับที่ดีจากตลาด โครงการที่อยู่อาศัยกรุงเทพ
บทสรุปด้านผลกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่สามารถสร้างมูลค่าได้อย่างแท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางรายได้ที่ลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเพิ่มขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ผลการดำเนินงานเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดแสดงให้เห็นถึงความอ่อนไหวต่อปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค และความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์นี้ได้แสดงให้เห็นถึงบริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการธุรกิจหลักได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างผลกำไรที่น่าพอใจ แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อรับมือกับปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้รวบรวมจากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง และบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในระยะยาว
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการวางกลยุทธ์ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2567 เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะร่วมมือกับคุณเพื่อนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
