วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในปี 2566 ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง การคาดการณ์ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 นั้นมีความท้าทายอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโมเมนตัมเชิงบวกที่เคยเห็นในปี 2565 กลับไม่สามารถส่งต่อไปยังปีถัดมาได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง บรรยากาศการชะลอตัวที่เริ่มก่อตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้ทวีความรุนแรงขึ้น และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างมีนัยสำคัญ และสถานการณ์เช่นนี้ได้ส่งต่อไปยังปี 2567 ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมือง
ด้วยความตั้งใจที่จะให้ภาพรวมที่แม่นยำที่สุดแก่ผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงนักลงทุนและผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามา ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้? ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566?
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระทบวงกว้าง
เมื่อมองภาพรวมทั้งหมด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือกว่า 60% ของบริษัทที่สำรวจ มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรม
การปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์: ความแตกต่างที่ชัดเจน
ในบรรดาบริษัทที่รายได้ลดลง มีบางแห่งที่เผชิญกับภาวะที่น่าเป็นห่วง โดยบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (-28%) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (-28%) ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะยังรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ แต่ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้รวม 10 อันดับแรก ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (รายได้รวมลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (รายได้รวมลดลง 10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (รายได้รวมลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (รายได้รวมลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท (รายได้รวมลดลงราว 4%)
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ดัชนีชี้วัดที่สำคัญ
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลประกอบการเพียงแค่รายได้รวม อาจไม่ได้สะท้อนภาพที่แท้จริงเสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม การวัดผลงานที่แม่นยำและตรงจุดที่สุด ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งตอกย้ำถึงสภาวะตลาดที่ซบเซา โดยมีถึง 30 บริษัท (หรือเกือบ 75%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบหนักจากรายได้จากการขายที่ลดลง:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายตกลงอย่างรุนแรงถึง -78%
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์: รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แม้จะเป็นบริษัทใหญ่ แต่ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -38%
เอพี (ไทยแลนด์): แม้จะยังคงเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย แต่ก็มีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: รายได้จากการขายลดลงถึง -24%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทชั้นนำก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการผลักดันยอดขาย
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ผู้นำด้านรายได้จากการขาย)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
ดาวเด่นที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งและความสามารถในการตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็น กำไรสุทธิ (Net Profit) ที่น่าพอใจได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (หรือประมาณครึ่งหนึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566
การพิจารณา กำไรสุทธิ เป็นเครื่องวัดผลงานที่สำคัญที่สุด โดย 10 อันดับแรก มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรยังคงสูงสุด)
ปัจจัยสำคัญ: การบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย จะเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ ได้แสดงให้เห็นภาพรวมผลประกอบการในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทายและการปรับตัว การที่หลายบริษัทมีรายได้และกำไรลดลง สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ยังคงซบเซา และความจำเป็นในการบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทย ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า บริษัที่ยังคงมุ่งมั่นในการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และบริหารจัดการองค์กรอย่างรอบคอบ จะสามารถก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างชาญฉลาด การทำความเข้าใจในพลวัตของอุตสาหกรรมและการประเมินผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างสม่ำเสมอ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลที่ครอบคลุมยิ่งขึ้นเกี่ยวกับศักยภาพในการลงทุนและกลยุทธ์สำหรับปี 2567 นี้
