วิเคราะห์เจาะลึก: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ซ่อนเร้นและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เขย่าขวัญผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงเหวี่ยงของความซบเซานั้นก็ยังคงแผ่ปกคลุมไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังไว้ได้ และสัญญาณดังกล่าวก็ยังคงทอดยาวเข้าสู่ปี 2567 สร้างความไม่แน่นอนให้กับทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมแห่งความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการหดตัวที่ต้องจับตา
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความเปราะบางของตลาดโดยรวม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วงจนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวมสูงสุด Top 10 ปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินศักยภาพในการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งยวด เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่เข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้เล่นหลักและอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายที่ติดลบเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง
สถิติรายได้จากการขายสูงสุด Top 10 ปี 2566:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงเป็นเม็ดเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง จากข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งตามมาในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
สถิติการทำกำไรสูงสุด Top 10 ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานที่ท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความไม่แน่นอนทางการเมือง และปัจจัยมหภาคอื่นๆ ได้ส่งแรงสั่นสะเทือนไปทั่วทั้งวงการ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ เราได้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการบางรายที่สามารถบริหารจัดการต้นทุน รักษาการเติบโตของรายได้จากการขาย และสร้างผลกำไรที่น่าประทับใจได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เท่าทันกับความเปลี่ยนแปลงของตลาด ความต้องการของผู้บริโภค และเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ การสร้างนวัตกรรม การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความภักดีของลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นบทเรียนอันล้ำค่าที่ช่วยให้ผู้ประกอบการได้ทบทวนและปรับปรุงการดำเนินงาน หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนเข้าสู่ตลาดนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ และการมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์ จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างอนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
