วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่ธุรกิจนี้ต้องเผชิญ แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับพบเจอแรงชะลอตัวที่ยาวนานเกินคาด การเลือกตั้งครั้งใหญ่ในช่วงต้นปีส่งสัญญาณถึงความไม่แน่นอน และแรงกดดันดังกล่าวได้ต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้อย่างที่หวัง และเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567 แนวโน้มก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีก่อน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: แรงลมปะทะที่ต้องประเมินใหม่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
มีหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม: การยืนหยัดในยามผันผวน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดหลักย่อมมีความสำคัญ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางส่วนอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ทำผลงานได้ดีที่สุดอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ทำให้ในปี 2566 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตภายใต้กลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้าย แต่ไม่ท้ายสุด การประเมินผลการดำเนินงานที่สมบูรณ์จะต้องพิจารณาถึงกำไรสุทธิ (Net Profit) แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากมีต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย ก็อาจไม่ได้หมายความว่าจะเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิ: ผลพวงจากการบริหารจัดการสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปีนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและทิศทางสู่ปี 2567: การปรับตัวสู่ความท้าทายใหม่
ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายรอบด้าน อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความผันผวนนี้ ยังคงมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง ซึ่งมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า
ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย จะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาด
สำหรับผู้ประกอบการ การทำความเข้าใจถึง แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ การบริหารจัดการความเสี่ยง การสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ การให้ความสำคัญกับประสบการณ์ลูกค้า และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยให้ธุรกิจสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ เพื่อให้คุณสามารถก้าวข้ามทุกความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างมั่นคงในตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
