วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด พร้อมทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมามากกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่บททดสอบความแข็งแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้สูงส่งจากแรงส่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของตลาดที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายหวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงดำเนินต่อไปจนเข้าสู่ปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยวิเคราะห์รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อชี้ให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ และใครที่ยังต้องเผชิญกับแรงกดดัน
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การชะลอตัวที่มองข้ามไม่ได้
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่าน่ากังวลกว่าที่คิด เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่าครึ่งหนึ่งที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siam Assets (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย Sansiri (SIRI) คว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ทิ้งห่าง AP (Thailand) (AP) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ส่วน Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมชื่อ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการพึ่งพิงแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท ก็จะมีความเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมไว้ที่ประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) กลับมายึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย!
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมายึดตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ที่แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สุดท้ายนี้ แม้ว่าบริษัทจะสามารถทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้มากนัก ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง การพิจารณากำไรสุทธิจึงเป็นอีกหนึ่งมิติที่สำคัญในการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยังคงเป็น “แชมป์” กำไรสูงสุด!
แม้รายได้จะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นแท่นอันดับ 1 ไปครอง
AP (Thailand) (AP) เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิดด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ส่วน Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บๆ คันๆ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวสู่ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ผมได้รวบรวมมาในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการนี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอด ผมเชื่อว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีอยู่เสมอ หากแต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว เข้าใจถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รับมือกับปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค
การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า การบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในทำเลที่มีศักยภาพ รวมถึงการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้สามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความท้าทายในตลาดนี้ การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การตัดสินใจที่ถูกต้อง และเตรียมความพร้อมสำหรับอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการพาธุรกิจของคุณก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่ดีกว่าไปด้วยกัน
