วิเคราะห์เจาะลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – วิกฤตการณ์ที่ซ่อนโอกาสทองสำหรับนักลงทุนเชิงกลยุทธ์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่มีความท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การคาดการณ์ที่เคยเต็มไปด้วยความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีแห่งการฟื้นตัว กลับต้องพบกับความเป็นจริงที่ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลายอย่างเข้ามาส่งผลกระทบ ทั้งการเมืองที่ผันผวนช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังคงอึมครึม ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทมหาชนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางพายุแห่งความท้าทาย บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณเจาะลึกถึงตัวเลข รายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮาส์
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดัน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่าแรงกดดันจากสภาวะตลาดนั้นส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่สะท้อนกิจกรรมหลักของธุรกิจ
หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงการสร้างรายได้จากการขายผลิตภัณฑ์หลัก (เช่น บ้านพร้อมอยู่, คอนโดพร้อมโอน) อย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า “รายได้รวม” ซึ่งอาจมีรายการอื่นๆ เข้ามาผสมผสาน การวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, LPN Development เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นหลักในตลาดอย่างกว้างขวาง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (โต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (โต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (โต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ มีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่สามารถเปลี่ยนพื้นที่ให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: หัวใจของการทำธุรกิจที่ยั่งยืน
แม้รายได้จะดูดี แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจเรียกว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพบว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565 นี่คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการต้นทุน การตั้งราคา และความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่อ่อนแรง
Land and Houses (LH) ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางรายได้ที่ชะลอตัว
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งส่งผลให้มีกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ตำแหน่งอันดับ 1 คงตกเป็นของ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: โอกาสซ่อนอยู่ในวิกฤต
ข้อมูลจาก 41 บริษัทมหาชนนี้ ชี้ชัดว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แนวโน้มการชะลอตัวอาจยังคงอยู่ ปัจจัยลบจากเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตมักมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มการเติบโตในระยะยาว บริษัทที่มีงบดุลแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่ดี และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน คอนโดใกล้รถไฟฟ้า บ้านพร้อมอยู่ราคาดี หรือ ที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนา การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพ อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นสำรวจโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 เพราะการตัดสินใจอย่างชาญฉลาดในวันนี้ อาจนำไปสู่ผลตอบแทนที่งดงามในอนาคตอันใกล้
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการหาผู้เชี่ยวชาญด้าน การตลาดอสังหาริมทรัพย์ การบริหารโครงการ หรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์จริง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของคุณ เพื่อนำพาคุณก้าวข้ามทุกความท้าทาย และคว้าโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง
