ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบอันท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอันสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับพบเจอภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน อันเป็นผลพวงจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการเลือกตั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในช่วงต้นปี สถานการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อเกือบทุกราย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกระแทก โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง คงต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ส่งผลให้ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่ง คือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) (AP): เป็นผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับถัดมา:
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ทำรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): สร้างผลงานอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ส่งผลให้มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะเดียวกัน กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): ยังคงครองแชมป์ แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนสำคัญมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) อาจขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): ตามมาติดๆ ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
อันดับถัดมา:
SC Asset Corporation (SC): มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): มีกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ได้นำเสนอไปนี้ เป็นเพียงภาพรวมของการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้ และการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมนำทางธุรกิจของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนไปด้วยกัน
