วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับกลายเป็นช่วงเวลาแห่งการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและคว้าชัยชนะท่ามกลางสภาพตลาดที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ชะลอตัวแต่ยังคงมูลค่ามหาศาล
แม้จะเผชิญกับความผันผวน แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันสูงถึง 371,560 ล้านบาท ลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือกว่าครึ่งที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขการถดถอยที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siam Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri (SIRI) คือผู้ผงาดขึ้นเป็นแชมป์รายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses อันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ที่ 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) อันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพที่สะท้อนถึงศักยภาพที่แท้จริงของแต่ละบริษัท การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นเกณฑ์สำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่นมาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายในการสร้างยอดขายอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท แม้จะมีการเติบโต 7% ก็ตาม Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท SC Asset ขยับเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเติบโตถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10 ที่ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการสร้างมูลค่าที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลหลักมาจากรายการกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai อาจจะขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เหนือ Quality Houses ที่ 2,503 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ที่ 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 สภาวะตลาดที่ผันผวน, ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัว และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ภาคธุรกิจต้องให้ความสำคัญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องงัดกลยุทธ์ที่รอบด้าน เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน การปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่น (Flexible Living), การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ (PropTech), และการสร้างโครงการที่ตอบโจทย์ ESG (Environmental, Social, and Governance) จะเป็นกุญแจสำคัญในการพิชิตใจผู้บริโภคในยุคนี้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับพลวัตของตลาด และการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียด จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสในทุกสภาวะตลาด
หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์เชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 โปรดติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่าน เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
