อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้ยืนหยัด?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 และความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด นับตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์นี้ก็ดูเหมือนจะลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อประเมินผลกระทบที่แท้จริงต่อบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์นี้ สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ของปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง เห็นได้จากตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มักจะครองส่วนแบ่งตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรักษาระดับรายได้ไว้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ประจำปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City, ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อและโครงสร้าง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์แบบ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่น เช่น การปล่อยเช่า การขายทรัพย์สิน หรือธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายและการพัฒนาโครงการที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 ความน่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ติดลบเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเคยเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย กลับมีรายได้ส่วนนี้ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในทุกระดับของตลาด การแข่งขันที่รุนแรง ประกอบกับปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาท ในปีก่อนหน้า เป็นสัญญาณที่ดีว่ากลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของ CPN กำลังประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประกาศผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ยิ่งไปกว่านั้น กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ประจำปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงครองอันดับหนึ่งในด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมได้เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไร หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน ซึ่งในปีนี้ Supalai ก็ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ตามมาด้วย AP (Thailand) ที่มีกำไรใกล้เคียงกัน Sansiri แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่งของกำไรสุทธิถึง 42%
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นภาพรวมของผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เมื่อปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ การแข่งขันที่เข้มข้น ปัจจัยมหภาคที่ผันผวน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาด
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา สามารถสรุปได้ว่า ปี 2567 ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่อง คิดค้นนวัตกรรมใหม่ๆ ทั้งในด้านผลิตภัณฑ์ บริการ และการบริหารจัดการ เพื่อสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และสามารถยืนหยัดอยู่ได้ในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนนี้
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน หุ้นอสังหาฯ หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ หรือ คอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศ รวมถึงการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2567 นี้ เราขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่สามารถให้คำแนะนำที่ตรงจุดและทันสมัยที่สุด เพื่อให้การตัดสินใจของคุณนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด.
