เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่การฟื้นตัวที่คาดหวังในปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังในการเติบโตที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงอันเย็นชา ตลาดได้หวนกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในไทย สู่ปี 2567 นี้ ตลาดก็ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพรวมของการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญของผลการดำเนินงานรายบริษัท
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีหลายรายที่ได้รับรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมไปประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีบริษัทถึง 8 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แย่งชิงตำแหน่งกลับมาเป็นผู้นำเหนือแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้ว่ารายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏชื่อในอันดับต้นๆ ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยหรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งในความสามารถในการทำกำไร ท่ามกลางความท้าทายด้านยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แชมป์เก่า แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว ศุภาลัยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างมีนัยสำคัญ อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดในสมรภูมิด้านอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การที่บริษัทต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การแข่งขันที่สูงขึ้น และต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้หลายบริษัทต้องปรับกลยุทธ์และบริหารจัดการต้นทุนอย่างรัดกุม
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง สามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่านั้น ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย เราขอเชิญชวนท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม และพิจารณาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตที่รออยู่ท่ามกลางความท้าทายนี้
