ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย บริษัทใดคือผู้นำตัวจริง?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์ที่ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดก้าวต่อไปอย่างแข็งแกร่ง กลับสวนทางกับความเป็นจริง สัญญาณการชะลอตัวเริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดของปี ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าในปี 2566 ที่ผ่านมา แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวมภาพรวม: การชะลอตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 1)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบจากธุรกิจอื่น ๆ ที่เข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อตัดปัจจัยเหล่านี้ออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สัญญาณนี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่เกิดขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ความน่ากังวลยิ่งเพิ่มขึ้นเมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่าถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (แซงขึ้นเป็นอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่โดดเด่นอย่างยิ่ง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในช่วงที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประกาศผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมานานกว่า 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจากทั้งหมด 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 2)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การเตรียมพร้อมรับมือปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิดสำหรับปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่ากุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาเช่นนี้ คือการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบทางการแข่งขัน รวมถึงการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะช่วยให้ท่านเห็นภาพรวมและสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมค้นหาโอกาสและแนวทางการเติบโตที่ยั่งยืนไปด้วยกัน
