ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งและความคาดหวังที่ดีจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับสวนทางอย่างน่าใจหาย ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนทางการเมืองและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง การชะลอตัวนี้ดำเนินต่อเนื่องมาตลอดจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อเนื่อง
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้เล่นในตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถบริหารจัดการกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความชะลอตัว
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทประสบปัญหาหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand) อย่างฉิวเฉียด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาทอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ U City) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แกนหลักได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทขนาดใหญ่ถึง 8 แห่งจาก Top 10 ด้านรายได้จากการขาย มียอดขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดโดยรวมได้เป็นอย่างดี
AP (Thailand) กลับมาทวงคืนแชมป์ยอดขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของยอดขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เผยศักยภาพการเติบโตที่โดดเด่น
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม ในปี 2566 CPN สร้างยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดและความแข็งแกร่งของแบรนด์
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการและความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากไม่สามารถทำกำไรได้จริง หรือเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็อาจไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ แม้เผชิญความท้าทายด้านรายได้
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้โดยรวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ (SIRI) ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสในการปรับตัวก็มีเช่นกัน
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกลุ่มที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจถึงจุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละบริษัท รวมถึงปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อตลาด จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและลดความเสี่ยง
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ หรือกำลังพิจารณาเข้าสู่สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของคู่แข่ง และการวางแผนกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจมหภาค เป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
ขอเชิญชวนผู้ที่สนใจในภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดตามการวิเคราะห์เชิงลึก และข้อมูลที่อัปเดตอย่างสม่ำเสมอของเรา เพื่อร่วมกันไขความลับสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการประเมินศักยภาพการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นี่คือจุดเริ่มต้นที่คุณไม่ควรมองข้าม
