วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ภาพรวมผลประกอบการ, ความท้าทาย, และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 เป็นปีแห่งการประเมินผลอย่างเข้มข้นสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจากแรงส่งของปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้โมเมนตัมที่เคยมีเริ่มแผ่วลง แม้แต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงฤดูกาลทอง (High Season) ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญความท้าทายไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาโดยตลอด เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและฝ่าฟันสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ไปได้ และใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคแห่งการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 บริษัทเหล่านี้เป็นตัวแทนสำคัญของภาพรวมอุตสาหกรรม และการวิเคราะห์ผลประกอบการของพวกเขาจะช่วยให้เราเห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้นว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินหน้าไปในทิศทางใด
รายได้รวม: ภาพรวมที่บ่งชี้ถึงการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างชัดเจน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดบางแห่งมีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% เช่นกัน ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อเจาะลึกไปที่ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ติดอันดับ 3 ตามมาห่างๆ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company Limited (U) (ภายใต้ชื่อเดิม Uni-Ventures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการขายที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของผู้ที่ทำรายได้สูงสุด 10 อันดับแรก จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) กวาดรายได้จากการขายสูงสุด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ โดยมี Sansiri (SIRI) เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House Public Company Limited (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ตอนนี้เริ่มเห็นผลจากการเก็บเกี่ยวรายได้ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายมากเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีแล้วนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากรายการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างไม่มากนัก Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมายาวนาน ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและวางแผนอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้มั่นคงและยั่งยืนต่อไป
