เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ท้าทาย และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับพายุลูกใหญ่ที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แม้ว่าในช่วงต้นปีจะมีสัญญาณเชิงบวกจากการฟื้นตัวตามโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็วก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ส่งต่อมาจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงความซับซ้อนและพลวัตของตลาดนี้เป็นอย่างดี การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร ใครคือผู้นำที่สามารถรักษาตำแหน่งไว้ได้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดัน
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ไม่อาจหลีกเลี่ยง
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ได้รับการวิเคราะห์ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจซ่อนเร้นความแตกต่างที่สำคัญระหว่างแต่ละบริษัท หากเจาะลึกลงไปจะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับผลประกอบการที่ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความจริง
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดหลักเป็นสิ่งที่สำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ในขณะที่รายได้จากการขายสะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคโดยตรง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลากหลายขนาด ตั้งแต่ผู้เล่นรายใหญ่ไปจนถึงรายเล็ก ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายอย่างเจาะจง การจัดอันดับ 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท แม้จะมีการปรับลดลงก็ตาม
Frasers Property (Thailand) (FPT): ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของการดำเนินงาน
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่จะชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัท คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) เพราะต่อให้มีการขายได้มากเท่าใด หากกำไรน้อยหรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิ
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถทำผลกำไรได้อย่างโดดเด่น:
Land and Houses (LH): ยังคงครองแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% แต่ยังคงรักษาอันดับไว้ได้
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): อยู่ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไรสุทธิ 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความหวังท่ามกลางความท้าทาย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และปัจจัยอื่นๆ อาจส่งผลให้ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและสามารถปรับตัวได้ดี การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม การติดตามกลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการมองเห็นอนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตและผลการดำเนินงานเชิงลึกนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง หากท่านต้องการวิเคราะห์เชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะด้านเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะร่วมเดินทางไปกับท่าน.
