เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ปี 2566 เป็นอีกปีที่สะท้อนถึงความผันผวนและความท้าทายในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังอันแรงกล้าจากการเติบโตที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน และการชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเทศกาลที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่แนวโน้มยังคงไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินศักยภาพและความสามารถในการรับมือกับสภาวะการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ การวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะพาไปสำรวจผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลงเล็กน้อยแต่กระจายตัวทั่วตลาด
เมื่อประเมินจากภาพรวมทั้งหมดของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการวิจัยพบว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังพบว่ารายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาถึง รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่อยู่ในอันดับต้นๆ และอันดับอื่นๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการวิจัย สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นนำในกลุ่มรายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถช่วงชิงตำแหน่งมาจาก Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ โดยเพิ่มขึ้น 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ แม้รายได้จะลดลงถึง -24% โดยมีรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของผู้ชนะที่แท้จริงในวงการธุรกิจ การมีรายได้สูงแต่มีกำไรน้อย หรือมีกำไรจากการดำเนินงานหลักที่จำกัด อาจไม่สามารถยืนยันถึงความสามารถในการทำกำไรที่ยั่งยืนได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก แต่กำไรดังกล่าวได้รับแรงหนุนที่สำคัญจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) เกาะติดมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในฐานะบริษัทของ “เจ้าสัวน้ำเมา” ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง และการแข่งขันที่เข้มข้น
การจะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ได้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างความสามารถในการทำกำไรที่ยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง การติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทเหล่านี้อย่างสม่ำเสมอ และการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดจะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านสามารถเติบโตและแข็งแกร่งขึ้นท่ามกลางความท้าทายเช่นนี้ เราขอเชิญชวนให้ท่านเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแลกเปลี่ยนเรียนรู้ และค้นหาโซลูชันที่ใช่สำหรับอนาคตของธุรกิจท่าน.
