ปี 2567: ตรวจสอบผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นอีกปีที่ท้าทายและเหนือความคาดหมายของหลายคนในอุตสาหกรรม หลังจากที่ปี 2565 ได้สร้างโมเมนตัมเชิงบวกที่ดูเหมือนจะนำพาธุรกิจให้ทะยานขึ้นไปได้ แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงทอดยาวมาถึงต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์บนตลาดหลักทรัพย์กว่า 41 แห่งที่ได้ดำเนินธุรกิจในปี 2566 สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์นี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะในท้ายที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนของตลาดที่ชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ทว่า หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งขึ้นไปอีกคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
San Siri ก้าวขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวในกลุ่มผู้นำ
ในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 บริษัท แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การวัดจากรายได้จากการขายถือเป็นมาตรวัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราเจาะลึกไปที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในอันดับของบริษัทต่างๆ
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกตคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า San Siri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ San Siri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายงานการเติบโตของรายได้จากการขายที่ 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่รายงานรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) หลังจากที่ได้ลงทุนอย่างมหาศาลในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริงของนักลงทุน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการดำเนินงาน แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงผลตอบแทนที่แท้จริงที่นักลงทุนจะได้รับ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses รักษาแชมป์กำไรสูงสุด: เบื้องหลังความสำเร็จที่น่าสนใจ
ในส่วนของ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรสุทธิไป 6,083 ล้านบาท เฉือนชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ San Siri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิก้าวกระโดดถึง 42% เป็น 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งแนวโน้มนี้คาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 ทำให้ปีนี้ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถปรับตัว กลยุทธ์การขายที่เฉียบคม และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับท่านที่เป็นเจ้าของบ้าน หรือกำลังมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด และประเมินศักยภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมองเห็นโอกาสท่ามกลางความผันผวนนี้
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบันและเป้าหมายการลงทุนของท่าน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
