ปี 2566: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ บทวิเคราะห์เจาะลึกภาพรวมรายได้และกำไร บรรดาผู้เล่นหลักในตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ความคาดหวังที่ตั้งไว้ในช่วงต้นปีจากแรงส่งของปี 2565 กลับถูกชะลอความร้อนแรงลงอย่างไม่เป็นท่า ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน แม้ช่วงปลายปีซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้มากนัก และภาพดังกล่าวก็ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างรอบด้าน บริษัท Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานครและปริมณฑล หรือหัวเมืองใหญ่อื่นๆ นี้บ้าง?
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อมองภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือกว่าครึ่งหนึ่งจากทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงเกิน 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่หดหายไปถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท ในขณะที่ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ติดอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้มาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการดำเนินงานหลักของบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท หรือกว่า 73% ของทั้งหมด ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง นี่แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวหลัก
AP Thailand แซงหน้าผู้นำรายได้จากการขาย สวนกระแสตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand (AP) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ไปได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นด้วยการเติบโตถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ปรากฏตัวอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตในอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่วัดความเป็น “ผู้ชนะ” ตัวจริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถสร้างผลกำไรที่ยั่งยืนและสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็อาจกล่าวได้ว่ายังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถคว้าอันดับ 1 ไปได้คือ การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวม มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP Thailand (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แบบเฉียดฉิว ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 4 ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลข้างต้นนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 นั้น เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมือง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง และการแข่งขันในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียม จะยังคงมีความเข้มข้น การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคใหม่ รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลงในตลาด การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต อย่าพลาดการติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์อย่างต่อเนื่องจากเรา เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสและความท้าทายในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
