ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการและความท้าทาย สู่โอกาสใหม่ในปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่ชี้วัดความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและความผันผวนภายในประเทศ แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวของปีก่อนหน้าจะส่งผลให้ธุรกิจ “ทะยาน” ต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับปรากฏภาพการ “ชะลอตัว” ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ จนส่งสัญญาณความท้าทายต่อเนื่องมายังปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพัฒนาการของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานสู่ความเป็นจริง
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีเม็ดเงินหมุนเวียนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าสนใจกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่เป็นวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก บางรายมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ตัวอย่างที่โดดเด่น ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม…แต่ตัวเลขขายคือหัวใจสำคัญ
ในแง่ของรายได้รวม Sansiri ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ขยับแซงหน้า AP (Thailand) ซึ่งตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้เสริมจากแหล่งอื่นเข้ามาพยุง แต่รายได้จากการขายคือแกนหลักที่สะท้อนความสามารถในการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: การปรับสมดุลของตลาด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจน ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย…Sansiri เติบโตอย่างน่าจับตา
AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตา โดยขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเติบโตถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% อยู่ที่ 8,840 ล้านบาท Quality House ยังคงมีผลงานที่สม่ำเสมอติด Top 10 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana หลังจากทุ่มเทลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 เป็นปีแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทที่เข้ามาเล่นในตลาดนี้อย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้รายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses นำโด่งด้วยกำไร…ปัจจัยพิเศษหนุนเสริม
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่หนุนให้เกิดกำไรก้อนใหญ่นี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปครอง
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri โชว์ผลงานการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรได้ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติด Top 10 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ข้อมูลข้างต้นชี้ให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งจากปัจจัยมหภาค ภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนหน้า ยิ่งส่งผลให้ภาพรวมตลาดดูชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้คร่ำหวอด ผมเชื่อเสมอว่าทุกวิกฤตย่อมมาพร้อมโอกาส การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องจับตา และจำเป็นต้องมีการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม การทำความเข้าใจถึงจุดแข็งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท รวมถึงการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาด จะเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสใหม่ๆ ในปี 2567 นี้ เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ.
