ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้สถานการณ์ในปี 2567 ยังคงท้าทายเช่นเดิม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและคว้าชัยได้จริง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวสูง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แพร่หลายในตลาด
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development มีรายได้ติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1% ขณะที่ Supalai รายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ประมาณ -4%
แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (Siri) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate อันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับสู่ตำแหน่งผู้นำ
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราลงลึกถึงรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง (ไม่รวมรายได้จากธุรกิจอื่นที่อาจเข้ามาเสริม) จะพบว่ามีการปรับเปลี่ยนอันดับที่น่าสนใจ
ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันที่หลากหลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร และตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด
AP (Thailand) กลับมาเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตที่ 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาอันดับใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท แม้จะลดลงไปมากก็ตาม Frasers Property อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 บ่งชี้ถึงศักยภาพในการแข่งขันในตลาดที่สูงขึ้น
ผลกำไรสุทธิปี 2566: ความท้าทายที่ชัดเจนกับ 12 บริษัทขาดทุน
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงสุขภาพทางการเงินที่แท้จริงของบริษัทคือ “กำไรสุทธิ” เพราะรายได้ที่มากแต่ไม่มีกำไรก็ไม่อาจถือเป็นความสำเร็จที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่ง! กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท (แต่มีปัจจัยพิเศษ)
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เข้ามาช่วยเสริม แต่หากไม่มีรายการนี้ Supalai ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
Sansiri ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset เป็นอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัว
ผลประกอบการของ 41 บริษัทมหาชนเหล่านี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว การแข่งขันที่รุนแรง และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การลงทุนในเทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตต่อไป
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในผลประกอบการและแนวโน้มของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการวางแผนและขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้
