วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่คาดไม่ถึงและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ตลาดได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความผันผวนและความไม่แน่นอนอย่างแท้จริง แม้ว่าโมเมนตัมจากปลายปี 2565 จะส่งสัญญาณบวกอย่างชัดเจน ทำให้หลายคนคาดหวังว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะทะยานไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงที่ตลาดคึกคักที่สุด ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งเพียงพอ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่งทั่วประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดสามารถยืนหยัดอยู่ได้ภายใต้สภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในศึกครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LL) อยู่ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบได้ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณารายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงมักจะพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ Top 10 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรงในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นที่ควรกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจคือการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งเลวร้ายลงเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุนเป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% เป็นการเติบโตที่น่าประทับใจ)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงรักษาการมีกำไรไว้ได้)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: การปรับตัวคือหนทางสู่ความอยู่รอด
ข้อมูลที่นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและแรงกดดันอย่างแท้จริง การชะลอตัวของตลาดกำลังซื้อที่ลดลงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อทุกบริษัทในอุตสาหกรรม
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงผันผวน และความต้องการที่อยู่อาศัยที่อาจเปลี่ยนแปลงไปตามสภาวะเศรษฐกิจและสังคม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง
ในสถานการณ์เช่นนี้ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว วางกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านวิกฤตการณ์นี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า แม้ตลาดจะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะเรียนรู้ ปรับตัว และพัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อสร้างความแตกต่างและตอบสนองต่อความต้องการที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึก กลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสม หรือการปรึกษาเพื่อวางแผนธุรกิจให้พร้อมรับมือกับความท้าทายในปี 2567 นี้ อย่ารอช้า ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้ เพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
