วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดสู่โอกาสปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่ไม่อาจมองข้ามสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังจะสูงลิ่วจากการส่งต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางโดยสิ้นเชิง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ดีที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าผู้เล่นรายใดสามารถปรับตัวรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ทิศทางที่ชะลอตัวแต่ยังคงทรงตัว
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่สูง
บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราพบเห็นชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงในระดับกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม สร้างการเติบโตที่น่าประทับใจ
ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว แสนสิริ (SIRI) ได้แสดงศักยภาพที่โดดเด่น กลายเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการตอกย้ำความแข็งแกร่งของแบรนด์และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำตลาด
หากพิจารณาถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง รายได้จากการขาย เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น บางรายมีรายได้ที่มาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ความท้าทายในรายได้จากการขาย: ผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหญ่
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการหลายรายอย่างมีนัยสำคัญ โดย Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ไม่ใช่เพียงแค่ผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ได้กลับมาเป็นผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือน แสนสิริ (SIRI) ไปอย่างสูสี ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH): แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH ในปีนี้ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉียดฉิวกับศุภาลัย แสนสิริ (SIRI) เป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) ครองอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: โอกาส ท่ามกลางความท้าทาย
ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ได้วิเคราะห์มานี้ เป็นภาพสะท้อนถึงความท้าทายที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ เชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความรอบคอบและการปรับตัวอย่างสูง
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่แม่นยำ สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากมีผู้ประกอบการหลายรายที่พร้อมเสนอโปรโมชั่นพิเศษเพื่อกระตุ้นยอดขาย
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือเพื่อเป็นพันธมิตรทางธุรกิจ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจ
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณก้าวสู่ความสำเร็จในยุคที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการสำรวจโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการพูดคุยที่จะนำไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
