วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 เป็นอีกปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังอันสูงลิ่วที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อยาวนานจนสิ้นปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 ที่ปกติเป็นฤดูกาลแห่งความคึกคัก ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ และแนวโน้มดังกล่าวได้ส่งผ่านมายังปี 2567 อย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนถึงสุขภาพและทิศทางของอุตสาหกรรมโดยรวม บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่เผชิญกับการหดตัวถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักที่สะท้อนกำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นเกณฑ์ที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อโฟกัสที่รายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของอันดับต่างๆ ก็จะเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทประสบปัญหาหนักหนาสาหัสในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในการเข้าถึงตลาด
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): ขึ้นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรักษาฐานลูกค้าและขยายตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
Sansiri (SIRI): ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตได้ถึง 7% ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจ
Supalai (SPALI): รักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับถัดมายังคงเป็นภาพสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของตลาด:
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH): เป็นอีกบริษัทที่มาเงียบๆ แต่คงที่ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจังในช่วงหลัง ก็แสดงผลงานที่โดดเด่น โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในที่สุด ท่ามกลางยอดขายที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด สิ่งที่บ่งชี้ถึง “ผู้ชนะตัวจริง” คือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 เป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนได้สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะได้ขึ้นแท่น
Supalai (SPALI): ตามมาในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): โชว์ผลงานก้าวกระโดดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42%
Origin Property (ORI): แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
อันดับถัดมายังคงแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขัน:
SC Asset Corporation (SC): มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): ตามมาติดๆ ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
ข้อมูลผลการดำเนินงานจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวม สะท้อนภาพตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขายที่ลดลง และกำไรสุทธิที่หดตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมเหล่านี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญยิ่ง ดิฉันขอเชิญชวนให้ท่านติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้นในปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตได้อย่างแม่นยำ
