สำรวจความเคลื่อนไหวตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงประสิทธิภาพและความท้าทายของผู้พัฒนาชั้นนำ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพของตลาดที่เผชิญภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากปัจจัยภายในหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก (High Season) กลับดูอึมครึม และความท้าทายนี้ยังคงทอดยาวมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และการวิเคราะห์เชิงลึกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งนี้ จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า ผู้เล่นรายใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิธุรกิจที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่มีผู้ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมสูงสุด ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพธุรกิจหลักได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก (Core Business) ได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัที่เห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในภาพรวม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จ มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการสร้างมูลค่า
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่ปัจจัยสุดท้ายที่สะท้อนความสำเร็จอย่างแท้จริงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งหมายถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน ควบคุมค่าใช้จ่าย และสร้างผลกำไรกลับเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การที่ผู้พัฒนาหลายรายประสบปัญหาทั้งในด้านรายได้และกำไร บ่งชี้ถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน ไม่ว่าจะเป็นการบริหารต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การขยายช่องทางการขาย และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบหลายประการยังคงมีอยู่ แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสในการสร้างการเติบโตก็ยังคงมีสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างความแตกต่างได้ เราจะเห็นการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจที่สามารถนำเสนอโครงการที่มีคุณภาพ ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ และราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมเชื่อว่าการวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค เพื่อให้เข้าใจถึงพลวัตของตลาด และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการที่เข้าใจตลาดไทยอย่างแท้จริง เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรของคุณ ด้วยประสบการณ์และความรู้ที่สั่งสมมา เพื่อช่วยให้คุณสามารถก้าวข้ามทุกความท้าทาย และบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจได้อย่างยั่งยืน ติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงศักยภาพและความเป็นไปได้ในการร่วมงานกันวันนี้
