เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ ปี 2566 และทิศทางสู่ความท้าทายใหม่
ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ ผมแทบไม่เคยเห็นปีไหนที่ตลาดจะมีความซับซ้อนและเปราะบางเท่าปี 2566 หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดในปี 2565 จะส่งต่อแรงส่งให้ธุรกิจเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะฝืดเคืองนี้ได้ลากยาวผ่านช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ไปจนถึงต้นปี 2567 ที่ดูเหมือนว่าแรงส่งจะยังคงแผ่วเบา
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุด ผมและทีมงานจาก Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อถอดบทเรียนว่าใครคือผู้รอดชีวิต และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ส่องภาพรวม: รายได้รวมที่เริ่มแผ่วลง
ในภาพรวม 41 บริษัทที่เราสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่น่าจับตามองในแง่ของความเสี่ยงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าไม่ใช่แค่รายเล็กที่ได้รับผลกระทบ แม้แต่บิ๊กเนมอย่าง Land & Houses ก็ยังหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนถึงภาวะ เศรษฐกิจไทย ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในวงกว้าง
ใครคือแชมป์ด้านรายได้รวม?
ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะ AP (Thailand) ไปได้อย่างหวุดหวิดที่ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับ 3 ถึง 5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่ารายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนความแข็งแกร่งของ “ธุรกิจหลัก” ได้ทั้งหมด เพราะบางบริษัทมีการนำรายได้จากธุรกิจอื่นมาเสริม ดังนั้นการพิจารณา รายได้จากการขาย จึงเป็นดัชนีที่บ่งบอกความสามารถในการขายโครงการ บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ได้แม่นยำกว่า
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างชัดเจน ในสมรภูมินี้ AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยรั้งอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือการผงาดขึ้นมาของ SC Asset ที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% และ Central Pattana ที่เริ่มติดเครื่องธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยมีการเติบโตของรายได้ในส่วนนี้สูงถึง 103% ถือเป็นผู้เล่นใหม่ที่ต้องจับตามองในปีต่อๆ ไป
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอด
กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และหลายแห่งยังคงขาดทุนต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงโควิด ในหัวข้อนี้ Land & Houses กลับมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย มิเช่นนั้นอันดับ 1 จะตกเป็นของศุภาลัยที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ตามติดด้วย AP (Thailand) ที่ 6,054 ล้านบาท
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
จากข้อมูลทั้งหมดที่เราสรุปมา จะเห็นได้ว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการคัดเลือกผู้เล่นในตลาดอย่างแท้จริง ท่ามกลาง อัตราดอกเบี้ย ที่สูงขึ้นและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อสังหาริมทรัพย์ ของธนาคาร ทำให้การเลือกซื้อ บ้านโครงการใหม่ หรือ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ในปัจจุบัน จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบคอบกว่าเดิม
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจาก การลงทุนอสังหาฯ หรือกำลังมองหาบ้านหลังแรกใน ทำเลศักยภาพ ความผันผวนของตัวเลขประกอบการเหล่านี้คือกระจกสะท้อนความมั่นคงของบริษัทที่คุณกำลังจะเลือกฝากเงินไว้ หากคุณต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมในการเลือกโครงการที่ “คุ้มค่า” และมีความเสี่ยงต่ำที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ ทีมงาน Property Mentor พร้อมให้คำปรึกษาเชิงลึกแบบส่วนตัวเพื่อให้คุณก้าวเดินอย่างมั่นใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้
ติดต่อเราวันนี้เพื่อประเมินโอกาสในการลงทุนและค้นหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งและไลฟ์สไตล์ของคุณให้ดีที่สุดครับ
