วิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยเปรียบเสมือนเรือที่กำลังแล่นผ่านมรสุมลูกใหญ่ หลังจากผ่านพ้นช่วงปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะเริ่มกลับมา Take off ได้อย่างเต็มรูปแบบ ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งเคยเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ดังที่หวัง ส่งผลต่อเนื่องให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเป็นความท้าทายที่น่ากังวลสำหรับผู้ประกอบการทุกระดับ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อนำมาถอดบทเรียนและหาคำตอบว่า ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถประคองธุรกิจผ่านวิกฤตไปได้
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนความจริง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่รุนแรง แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบความน่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ปรับตัวลดลง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือบริษัทที่ทำรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงภาวะ ตลาดที่อยู่อาศัย ที่มีความอ่อนไหวสูงต่อปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นหรือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริครองบัลลังก์
ในสมรภูมิการแข่งขันเพื่อชิงตำแหน่ง อสังหาฯ น่าลงทุน และผู้ประกอบการรายใหญ่ แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ไปเพียงเล็กน้อยที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตคือ Top 10 ของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีรายได้สูงสุดถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ไม่อาจหลีกหนีผลกระทบจาก ภาวะเศรษฐกิจ ได้
รายได้จากการขาย: วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดว่าใครขายโครงการได้เก่งที่สุด ต้องตัดรายได้อื่นๆ ออกและดูเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น ซึ่งในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในด้านนี้ AP Thailand กลับมาทวงคืนตำแหน่งที่ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 และศุภาลัยรั้งอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่น ทั้งนี้ บริษัทที่มีการเติบโตที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งก้าวเข้าสู่สนามการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยทำยอดขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% ถือเป็นดาวเด่นที่น่าสนใจในตลาด บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมยุคใหม่
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
บทสรุปสุดท้ายที่สำคัญที่สุดไม่ใช่แค่ยอดขาย แต่คือ “กำไร” ที่เหลือเข้ากระเป๋า ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่าตกใจคือมีกว่า 12 บริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุน และหลายรายขาดทุนต่อเนื่องนับตั้งแต่ยุคโควิด
แม้จะมีรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการทำรายการพิเศษ (การขายโรงแรมเข้ากองทุน) หากไม่มีรายการดังกล่าว ศุภาลัย หรือ AP Thailand อาจแซงขึ้นอันดับ 1 ได้ไม่ยาก ด้านแสนสิริถือว่าประสบความสำเร็จอย่างงดงามด้วยกำไรที่เติบโตถึง 42%
บทวิเคราะห์ทิศทางและอนาคตในปี 2567
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ เราสามารถสรุปได้ว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงปรับฐานอย่างหนัก ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อ บ้านและคอนโด มากขึ้น เนื่องจากความกังวลในเรื่องค่าครองชีพและสินเชื่อที่อนุมัติยากขึ้น (Rejection Rate สูง)
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาส การติดตาม ราคาอสังหาฯ และวิเคราะห์สุขภาพทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาโครงการเป็นเรื่องที่ละเลยไม่ได้ สำหรับปี 2567 นี้ ความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Stability) และสภาพคล่องจะกลายเป็นอาวุธสำคัญที่จะทำให้ผู้ประกอบการอยู่รอดในสมรภูมินี้
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการอัปเดตข้อมูลเทรนด์ตลาดในพื้นที่ที่น่าสนใจ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการลงทุนของคุณมีความเสี่ยงต่ำที่สุดและได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าสูงสุด อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตล่าสุดและวางแผนการลงทุนที่ตอบโจทย์ชีวิตและพอร์ตโฟลิโอของคุณไปอีกระดับ!
