ถอดรหัสกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ท่ามกลางความท้าทายปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามจะแล่นออกจากอ่าวเพื่อเร่งเครื่องทำความเร็ว แต่กลับต้องเผชิญกับคลื่นลมมรสุมเศรษฐกิจที่รุมเร้าตลอดทั้งปี ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่านี่เป็นช่วงเวลาที่ “การเอาตัวรอด” สำคัญกว่า “การเติบโต” อย่างก้าวกระโดด จากความคาดหวังที่ว่าจะได้เห็นแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้
วันนี้ผมขอพาทุกท่านไปถอดบทเรียนจากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อดูว่าในท่ามกลางวิกฤตที่อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ใครคือผู้ชนะตัวจริงที่ยังคงรักษาฐานที่มั่นไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้: บททดสอบความยืดหยุ่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวบรวมตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่หนักหนา แต่หากเจาะลึกเข้าไปจะพบความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่งที่มีรายได้ปรับตัวลดลง
สัญญาณเตือนภัยเริ่มเห็นชัดในกลุ่มบริษัทที่รายได้หดตัวในระดับเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัวเฉลี่ย -28% รวมถึงรายชื่อที่คุ้นหูนักลงทุนอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าตกใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 อสังหาริมทรัพย์ไทย มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ติดลบ ทั้ง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งสะท้อนว่า “แบรนด์ใหญ่” ก็ไม่อาจหลีกหนีสภาวะตลาดชะลอตัวได้
ผู้นำที่แท้จริง: การจัดอันดับรายได้จากการขาย
หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่นออกไป และมุ่งเน้นที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาพที่เห็นจะชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรวมแล้ว 41 บริษัททำรายได้ส่วนนี้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้ขายลดลง
แต่ในวิกฤตยังมีโอกาส เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงโชว์ฟอร์มแกร่ง ครองแชมป์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังเหนือกว่า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสได้ถึง 7% เช่นเดียวกับ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ทำผลงานโดดเด่นด้วยอัตราการเติบโตถึง 13% ขึ้นมาติดอันดับ Top 5 ได้สำเร็จ
นอกจากนี้ ผมต้องขอยกนิ้วให้กับ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มโชว์ศักยภาพในการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยทำรายได้เติบโตขึ้นกว่า 103% จากปีที่แล้ว ถือเป็นการปูพรมสู่การเก็บเกี่ยวผลกำไรในอนาคตที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง
กำไรสุทธิ: การวัด “ผู้ชนะตัวจริง” ของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในโลกธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขรายได้อาจเป็นเพียงภาพลักษณ์ แต่ “กำไรสุทธิ” คือเครื่องชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน บางรายเป็นแผลเรื้อรังมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะกลายเป็นหัวแถวทันที
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิพุ่งสูงถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% นับเป็นหนึ่งในผู้ชนะที่ปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ได้ดีที่สุดในปีที่ผ่านมา โดยมีการบริหารจัดการต้นทุนและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ตอบโจทย์ตลาดอย่างแม่นยำ
บทสรุปและมุมมองสำหรับนักลงทุนปี 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการทั้ง 41 บริษัทนี้ชี้ให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ ปี 2567 จะไม่ใช่ปีแห่งการเร่งขยายตัวอย่างไร้ทิศทาง แต่เป็นปีแห่งการ “คัดกรองผู้เล่นที่มีประสิทธิภาพ” การบริหารกระแสเงินสด การลดหนี้สิน และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand คือกลยุทธ์ที่จะทำให้บริษัทก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ หรือต้องการวางแผนการลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพสูงที่คุ้มค่าในระยะยาว อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
ก้าวถัดไปสู่ความสำเร็จของคุณ เริ่มต้นได้ตั้งแต่วันนี้ ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญด้านกลยุทธ์การลงทุนของเราเพื่อรับคำปรึกษาเจาะลึกสถานการณ์ตลาดล่าสุด และค้นหาโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพการเติบโตสูงที่สุดในปี 2567 ก่อนใคร!
