เจาะลึกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: ถอดบทเรียนจาก 41 บิ๊กเนม สู่การปรับตัวในตลาดปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรับว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์ว่าตลาดจะพุ่งทะยานจากโมเมนตัมที่สะสมมาตั้งแต่ปี 2565 แต่ภาพความจริงกลับกลายเป็นเส้นกราฟที่ดิ่งลงอย่างน่ากังวล โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ความไม่แน่นอนทางการเมืองพุ่งสูง จนส่งผลกระทบต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนกลายเป็นเครื่องหมายคำถามใหญ่ว่า ปี 2567 จะเป็นเพียงการทรงตัวหรือการดิ่งลงที่หนักหน่วงกว่าเดิม
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางกระแสลมต้าน ทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ยนโยบายที่พุ่งสูง ใครคือผู้ที่ยังประคองตัวได้ และใครที่กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบาก
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนถึงการชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งติดลบไป -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากดูไส้ในจะพบความเปราะบางที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับวิกฤตความต้องการที่ลดลง เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขรายได้ติดลบหนักถึง -28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่รายได้ลดลงในระดับเกินกว่า -20% การที่ Top 10 ของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ยังมีถึง 5 แห่งที่รายได้รวมติดลบ ยิ่งตอกย้ำว่าแม้แต่ “พี่ใหญ่” ในวงการ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะเศรษฐกิจซบเซาได้
ใครคือเจ้าตลาดในเชิงรายได้รวม?
แม้รายได้รวมจะสะท้อนภาพกว้าง แต่แชมป์ที่ครองใจและทำรายได้สูงสุดในปี 2566 คือ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับที่เหลืออย่าง ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ก็ยังคงรักษาพื้นที่ในกลุ่มผู้นำเอาไว้ได้
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ในมุมมองของนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ เราจะดูเพียงรายได้รวมไม่ได้ เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากส่วนอื่นมาช่วยประคอง ดังนั้น “รายได้จากการขาย” จึงเป็นตัวสะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของนักพัฒนาโครงการ
ผลปรากฏว่าภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัวลงอย่างน่าใจหาย โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง -38% หรือแม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำด้านยอดขายในปีนี้ที่ 36,927 ล้านบาท ก็ยังต้องเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตามองในกลุ่ม การลงทุนอสังหาฯ คือการเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มบุกหนักในตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขาย จนสร้างรายได้เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่ากลัวและกำลังแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดไปจากเจ้าตลาดเดิมอย่างรวดเร็ว
กำไรสุทธิ: ใครที่เหลือเงินเข้ากระเป๋าจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือคำตอบของความสำเร็จ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ผลประกอบการขาดทุน สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในจุดที่ต้องเฝ้าระวัง
อย่างไรก็ดี แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนโตส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านผลกำไรแทน ในขณะที่ แสนสิริ เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตาด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% ในปีที่ตลาดอยู่ในภาวะซบเซา
วิเคราะห์สถานการณ์ปี 2567: กลยุทธ์การอยู่รอด
จากประสบการณ์ 10 ปีในแวดวงนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่งการ “เลือกเฟ้น” (Selection) ผู้ซื้อจะมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น และผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์จากเน้นปริมาณ มาเป็นการบริหารจัดการกระแสเงินสดและลดภาระหนี้ การเลือกทำเลศักยภาพและการตอบโจทย์ผู้ซื้อกลุ่ม Real Demand จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายนี้
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางความผันผวนนี้ การติดตามข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์ทางการเงินก่อนการตัดสินใจคือสิ่งที่ขาดไม่ได้ หากคุณต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนหรือเจาะลึกสถานะของบริษัทอสังหาฯ แต่ละแห่งให้ชัดเจนยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานที่ปรึกษาของเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่โอกาสการลงทุนที่เหนือกว่าในยุคที่ตลาดท้าทายเช่นนี้!
