เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566 สู่ภาพรวมปี 2567
หากจะกล่าวถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างสาหัส จากเดิมที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญหลังจากผ่านช่วงวิกฤตการแพร่ระบาดไปได้ แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติแล้วควรจะเป็นช่วง High Season ของการทำยอดขาย แต่ผลลัพธ์กลับไม่เป็นเช่นนั้น ส่งผลให้ความกดดันลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ ตลาดอสังหาฯ มานานกว่า 10 ปี วันนี้ผมขอพาทุกท่านไปถอดรหัสข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถประคองตัวและทำกำไรได้อย่างยั่งยืนในวันที่เศรษฐกิจไม่เป็นใจ
สรุปตัวเลขรวม: เมื่อรายได้จากการขายไม่ใช่คำตอบของความสำเร็จ
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงนัก แต่หากเราเจาะลึกเข้าไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property และ Major Development ซึ่งล้วนเป็นสัญญาณเตือนถึงภาวะ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น
หากพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย (ซึ่งเป็น Core Business ที่แท้จริง) ภาพจะชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท หรือลดลงถึง -11% และมีบริษัทมากถึง 30 รายที่รายได้จากส่วนนี้ลดลง นี่คือประเด็นสำคัญที่นักลงทุนต้องจับตา หากบริษัทใดมีรายได้รวมเพิ่มขึ้นจากรายได้ทางอื่น แต่รายได้จากการขายลดลง นั่นหมายความว่าความสามารถในการแข่งขันในตลาดหลักเริ่มสั่นคลอน
เจาะอันดับรายได้: แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP เหนือกว่าในยอดขายอสังหาฯ
ในมุมของรายได้รวม แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะ AP Thailand ไปอย่างหวุดหวิด อย่างไรก็ตาม หากดูที่ รายได้จากการขาย เพียงอย่างเดียว AP Thailand กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าแนวราบและกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้แม่นยำกว่าในภาวะตลาดที่ยากลำบาก
อีกหนึ่งดาวเด่นที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเครื่องติดในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยทำรายได้เติบโตพุ่งสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เป็นสิ่งที่พิสูจน์ว่าโมเดลธุรกิจที่ผสมผสานระหว่างพื้นที่เช่าและที่อยู่อาศัยเริ่มสร้างผลตอบแทนที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
แม้จะทำยอดขายได้มหาศาล แต่หากไม่มีกำไรก็เปรียบเสมือนการวิ่งมาราธอนที่ไร้จุดหมาย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และหลายแห่งยังคงไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด
สำหรับบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ยังคงเป็น Land and Houses ที่ครองแชมป์ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรส่วนสำคัญมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย และ AP Thailand จะขึ้นมาสูสีกันอย่างมากในตำแหน่งผู้นำด้านประสิทธิภาพการทำกำไร ซึ่งเป็นสิ่งที่สะท้อนถึงวินัยทางการเงินและความเก่งกาจในการบริหารต้นทุนอย่างแท้จริง
วิเคราะห์แนวโน้มอสังหาฯ ไทยปี 2567 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ สิ่งสำคัญที่สุดไม่ใช่เพียงการดูที่ตัวเลขรายได้รวม แต่คือการวิเคราะห์ อัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin) และ การเติบโตของยอดโอน รวมถึงพอร์ตสินค้าคงเหลือ (Inventory) ของแต่ละบริษัท เพราะในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ จะยังคงเผชิญกับปัจจัยลบด้านดอกเบี้ยนโยบายและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
กลยุทธ์ของผู้นำตลาดในปีนี้จะเปลี่ยนจาก “การเร่งเปิดโครงการใหม่” เป็น “การเน้นระบายสต็อกเดิมและสร้างกระแสเงินสด” การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยในยุคนี้ ต้องเน้นไปที่โครงการจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง และมีประวัติการบริหารงานที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงที่โครงการจะล่าช้าหรือหยุดชะงัก
หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการคัดเลือกโครงการที่มีศักยภาพหรือประเมินความมั่นคงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่แม่นยำที่สุด อย่ารอช้า! ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำแนะนำแบบเจาะลึกที่จะทำให้คุณก้าวทันทุกความเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 นี้!
