เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566-2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงพัฒนาโครงการและที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมขอบอกเลยว่าช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย แม้เราจะตั้งความหวังไว้สูงว่าอุตสาหกรรมจะฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากปี 2565 แต่ความจริงกลับสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และกำลังซื้อที่เปราะบางก่อนการจัดตั้งรัฐบาล ทำให้ภาพรวมของตลาดชะลอตัวต่อเนื่องจนเข้าสู่ปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนที่สุด Property Mentor ได้วิเคราะห์เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ ใครคือ “ตัวจริง” ที่ยังยืนหยัดและสร้างกำไรได้อย่างเหนือชั้น
เมื่อตัวเลขรายได้รวมส่งสัญญาณเตือน
หากมองที่ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ราว 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่หากดูไส้ในจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น LPN, Eastern Star, Country Group รวมถึง Raimon Land และ Lalin Property ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ยังต้องปรับตัวรับความเสี่ยงจากภาวะ “สต็อกค้าง” ในตลาดระดับกลาง-ล่าง
เปิดโผผู้นำในกลุ่มรายได้รวม (Total Revenue)
แชมป์รายได้รวมปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ ที่ทำได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ไปอย่างฉิวเฉียด (38,399 ล้านบาท) ตามมาด้วย ศุภาลัย และ Land and Houses ในอันดับที่ 3 และ 4 ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนความสำเร็จทั้งหมด เพราะบริษัทอสังหาฯ ในยุคนี้มีการทำรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ดังนั้น “รายได้จากการขาย” (Core Revenue from Sales) จึงเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำที่สุดว่าแบรนด์ไหนคือ “ของจริง”
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความเป็นมืออาชีพ
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลชี้ชัดว่ามี 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 โดยตลาดรวมหดตัวลงถึง -11% แต่ในวิกฤตยังมีโอกาสเสมอ AP Thailand ยังคงครองบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในตลาดแนวราบ
ในขณะที่ SC Asset โชว์ฟอร์มได้อย่างโดดเด่น เติบโตขึ้น 13% และก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ รวมถึง Central Pattana ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยตัวเลขรายได้จากการขายที่เติบโตสูงถึง 103% พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การ Diversify รายได้จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายนั้นเริ่มผลิดอกออกผลอย่างเป็นรูปธรรม
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด หัวใจสำคัญของธุรกิจไม่ใช่แค่การกวาดยอดขาย แต่คือ “กำไร” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญภาวะขาดทุนสุทธิ
Land and Houses ยังคงครองแชมป์ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดรายการนี้ออกไป ศุภาลัยและ AP Thailand จะมีตัวเลขกำไรที่ใกล้เคียงมาก ในขณะที่ แสนสิริ คือดาวเด่นที่มีกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งแสดงถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการทำกำไร (Profit Margin) ที่พัฒนาขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
สถานการณ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 ยังคงเป็นความท้าทายที่ทุกบริษัทต้องรับมือ ไม่ใช่แค่เรื่องยอดขาย แต่คือการปรับสมดุลพอร์ตโฟลิโอให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ความสามารถในการควบคุมหนี้สิน และการรักษาความเชื่อมั่นของนักลงทุนคือหัวใจสำคัญ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ การเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและมีการเติบโตของกำไรที่ชัดเจนคือกลยุทธ์ที่ปลอดภัยที่สุด หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับวิเคราะห์โครงการหรือวางแผนการลงทุนอสังหาฯ ให้เหมาะกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางรากฐานความสำเร็จให้กับอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ครับ
