เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 นับเป็นปีที่สร้างความท้าทายอย่างสาหัสให้กับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย จากที่เคยคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะนำพาตลาดไปสู่การเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องไปจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้าย ซึ่งตามปกติควรเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่บรรยากาศการซื้อขายกลับเงียบเหงา และส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับอุปสรรคหลายด้าน
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อถอดรหัสความสำเร็จและวิเคราะห์ว่า ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ ใครกันแน่ที่เป็นผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาฯ
เจาะลึกรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากภาวะตลาดถดถอย
เมื่อสรุปภาพรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่หากเจาะจงดูรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์ที่น่ากังวลเกิดขึ้นกับบริษัทระดับกลางและล่างที่รายได้ติดลบหนักในระดับเกิน 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ไปจนถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมาไม่ใช่เรื่องง่าย แม้แต่ในกลุ่มผู้เล่นระดับ Top 10 ของตลาด
ใครคือเจ้าตลาดที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566?
ในแง่ของ “รายได้รวม” แสนสิริสามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยที่ เอพี (ไทยแลนด์) ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดประสิทธิภาพด้วย “รายได้รวม” อาจมีความคลาดเคลื่อนเนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่นร่วมด้วย ดังนั้น หากเราโฟกัสเฉพาะ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จะพบความจริงที่น่าสนใจกว่า
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: เมื่อความแข็งแกร่งเป็นตัวตัดสิน
รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างน่าตกใจ ผู้นำที่แท้จริงในด้านนี้กลับกลายเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งทำรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่แม่นยำ
ในขณะที่ แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และ ศุภาลัย ตามมาที่ 30,836 ล้านบาท จุดที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่เติบโตอย่างน่าทึ่งถึง 13% ในส่วนของรายได้จากการขาย ท่ามกลางภาวะตลาดที่ซบเซา ซึ่งนับเป็นกรณีศึกษาที่สำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการ วางแผนการลงทุนอสังหาฯ ในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
แม้รายได้จะเยอะ แต่ถ้าการบริหารจัดการต้นทุนไม่ดี กำไรก็ไม่เหลือ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งสะท้อนถึงวิกฤตที่ตกค้างมาตั้งแต่ช่วงโควิด
ในกลุ่มบริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดรายการพิเศษออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่มีผลประกอบการที่โดดเด่นอย่างมาก ส่วน แสนสิริ นั้นทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญต่อทิศทางปี 2567
จากการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่ากลยุทธ์ที่สามารถเอาตัวรอดได้ในยุคนี้ไม่ใช่แค่การเร่งเปิดโครงการใหม่ แต่คือการบริหาร สภาพคล่องทางการเงิน และการเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) บริษัทอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มก้าวเข้ามามีบทบาทในอสังหาฯ เพื่อขายและมีการเติบโตของรายได้กว่า 103% เป็นตัวอย่างของการใช้จุดแข็งของโมเดลธุรกิจเดิมต่อยอดสู่โอกาสใหม่ๆ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวัง การเลือกลงทุนในบริษัทที่มี กระแสเงินสดดี มีการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และมีภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ท่านผ่านพ้นปีที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อเลือกโครงการที่น่าลงทุนหรือต้องการวิเคราะห์สถานะบริษัทอสังหาฯ ก่อนการตัดสินใจลงทุนในระดับมืออาชีพ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและกลยุทธ์การลงทุนที่แม่นยำที่สุดสำหรับปีนี้ครับ!
