เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ไทยปี 2566-2567: ถอดรหัสความสำเร็จท่ามกลางมรสุมตลาดทุน
หลังจากที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยพยายามก้าวผ่านช่วงเปลี่ยนผ่านหลังโควิด-19 มาได้ในช่วงปี 2565 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นจังหวะ “Take Off” ของการเติบโตอย่างเต็มรูปแบบ ทว่าความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของเหล่าผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และวิเคราะห์การลงทุนมานานกว่า 10 ปี ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือเครื่องสะท้อนภาพชัดเจนที่สุดว่า “ผู้ชนะ” ในสมรภูมินี้ ไม่ใช่เพียงบริษัทที่มียอดขายหวือหวา แต่คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องได้อย่างยั่งยืน
สถานการณ์รายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ทุกเซกเมนต์
ตลอดปี 2566 รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่รุนแรง แต่หากเจาะลึกจะพบว่ามีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขรายได้ติดลบแตะระดับ -28% รวมถึงไรมอน แลนด์ (-26%) และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของโครงการระดับลักชัวรีและการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมที่ดุเดือด แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังมียอดรายได้รวมถอยลงถึง -18% ส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของดีมานด์ในตลาด
แสนสิริขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพูดถึงการจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) ในปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างน่าตื่นเต้นที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงรายได้รวมอาจทำให้เกิดความเข้าใจคลาดเคลื่อน เพราะรายได้บางส่วนมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์หรือธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาฯ โดยตรง ดังนั้น เราต้องโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” เพื่อเห็นภาพความเป็นจริงของการระบายสต็อกและการตอบรับจากผู้ซื้อในตลาด
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อความจริงปรากฏ
หากวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ตัวเลขรวมทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และที่น่ากังวลคือบริษัทกว่า 30 จาก 41 แห่ง มีรายได้ในส่วนนี้ลดลงอย่างต่อเนื่อง
เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในสมรภูมินี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท รักษาความเป็นผู้นำในด้านการกระจายพอร์ตโฟลิโอโครงการแนวราบได้อย่างดีเยี่ยม ตามมาด้วยแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) และศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) ส่วน เอสซี แอสเสท ถือเป็นม้ามืดที่เติบโตได้ถึง 13% ในฝั่งรายได้ขาย ส่งผลให้ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม
จุดเปลี่ยนสำคัญของปีนี้คือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการบุกตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างชัดเจน โดยเติบโตสูงถึง 103% จากปีที่แล้ว ถือเป็นการรุกคืบที่น่าจับตามองในฐานะผู้เล่นรายใหญ่ที่มีความพร้อมด้านทำเลและฐานทุน
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกความเป็นตัวจริง
ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยากลำบาก กำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สะท้อนถึงการลดลงของอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) จากต้นทุนที่ดินและก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงเผชิญกับภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) เข้ามาหนุน หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่มีผลการดำเนินงานจากการพัฒนาโครงการที่โดดเด่นกว่ามาก ด้านแสนสิริทำผลงานกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งแสดงถึงความสำเร็จในการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้แม่นยำ
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวของตลาดอสังหาฯ ในปี 2567
ปี 2567 จะเป็นปีที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับ 3 กลยุทธ์หลัก:
การบริหารกระแสเงินสด: ในภาวะอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อาจทรงตัวอยู่ในระดับสูง การมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งคือหัวใจสำคัญ
การคัดเลือกทำเล (Prime Location): เน้นโครงการในทำเลศักยภาพที่มีดีมานด์จริง ไม่ใช่แค่การปูพรมโครงการใหม่จนเกินความจำเป็น
การปรับตัวสู่ความยั่งยืน: เทรนด์การอยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงาน (Green Building) จะเป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มแต้มต่อในการแข่งขัน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ การเลือกซื้อจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินมั่นคงและมีประวัติผลประกอบการที่เป็นบวกถือเป็นความเสี่ยงที่ต่ำที่สุดในสถานการณ์ตลาดที่ไม่แน่นอนนี้
คุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในยุคเศรษฐกิจแบบนี้อยู่ใช่ไหม? อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนตัดสินใจแทนคุณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ เพื่อเจาะลึกทำเลศักยภาพและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกก่อนตัดสินใจก้าวที่สำคัญที่สุดของคุณวันนี้!
