ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด 10 ปี สู่การประเมินผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่จะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาตั้งแต่ปี 2565 ทว่า สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงอึมครึมไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามแนวโน้มและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์นี้มุ่งเน้นไปที่การประเมินประสิทธิภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ดำเนินการภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิธุรกิจที่แข่งขันสูงนี้
รายได้รวม 41 บริษัท: ภาพรวมการชะลอตัว แต่ยังคงมูลค่ามหาศาล
ภาพรวมผลประกอบการรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 บ่งชี้ถึงการชะลอตัวเล็กน้อย โดยมีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรม
การปรับตัวตามสภาวะตลาด: บริษัทที่รายได้ลดลงในอัตราที่สูง
มีหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในปี 2566 โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่ติดลบราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มการชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันที่เข้มข้นและพลวัตของตลาด
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นและการเปลี่ยนแปลงของส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มผู้เล่นหลัก โดย Sansiri สามารถครองอันดับหนึ่งได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยการเติบโตที่โดดเด่นถึง 12%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของการดำเนินงานหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมคลาดเคลื่อน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญความท้าทายในรายได้จากการขาย:
Raimon Land (RML): รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78%
L.P.N. Development (LPN): รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses (LH): น่าตกใจที่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง LH มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38%
AP (Thailand) (AP): แม้จะเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย แต่ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
Top 10 บริษัทในกลุ่มรายได้จากการขาย: ในกลุ่มนี้ มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้จากการขาย): การเปลี่ยนแปลงและพลวัต
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายในปี 2566 เผยให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเข้า Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากรายชื่อบริษัทที่คุ้นเคยแล้ว ยังมี Central Pattana (CPN) ที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง จากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและโอกาสในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้หรือยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามกำไรสุทธิ): ผู้นำที่แข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่แตกต่าง
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิในปี 2566 เผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่แตกต่างของผู้ชนะ:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ยืนหนึ่งในด้านกำไรสูงสุด)
ปัจจัยสนับสนุน: แม้รายได้ลดลง แต่ LH มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งคิดเป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นอันดับ 1 หากไม่มีรายการนี้ Supalai อาจจะครองตำแหน่งนี้ไป
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% ก็ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 8 ไปอย่างหวุดหวิด)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดการณ์สำหรับปี 2567 นั้น บ่งชี้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มายาวนาน ผมมองว่าศักยภาพในการปรับตัว กลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้
ก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์: กลยุทธ์การลงทุนและความสำเร็จที่รอคอย
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมสร้างศักยภาพของธุรกิจ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ และการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
เพื่อสร้างความได้เปรียบในการตัดสินใจและค้นหาโอกาสในการลงทุนที่ใช่ ขอเชิญชวนท่านติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน สู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในทุกสภาวะตลาด
