ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่พลิกโฉมการแข่งขันและการเติบโตที่ยั่งยืน
ปี 2566 เป็นปีแห่งการประเมินผลเชิงลึกสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังเริ่มต้นจากโมเมนตัมที่แข็งแกร่งของปี 2565 จะมีอยู่มาก แต่ความเป็นจริงกลับนำพาตลาดเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับสภาวะที่คล้ายคลึงกัน
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการศึกษาและรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อระบุผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: การประเมินผลประกอบการภาพรวม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ การตรวจสอบรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังประสบกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท นำหน้า AP (Thailand) (AP) อย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์เชิงลึก: รายได้จากการขายคือตัวชี้วัดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุดอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา เพราะใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ชนะศึกรายได้จากการขาย กวาดรายได้ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ซึ่งสามารถทวงคืนอันดับ 1 มาได้จาก Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 Central Pattana (CPN) มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
มาถึงจุดสุดท้ายของการประเมิน คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการทำกำไรที่แท้จริงของบริษัท แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย ก็อาจไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วย 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงการปรับกลยุทธ์ทางการตลาดให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในอุตสาหกรรมนี้
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการได้ดี ท่ามกลางความผันผวนนี้ จะสามารถสร้างโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน และยังคงรักษาความแข็งแกร่งในตลาดได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้ และการติดตามผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจและวางแผนธุรกิจในอนาคต
มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยการแลกเปลี่ยนมุมมองและสร้างสรรค์โอกาสไปด้วยกัน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่มากกว่านี้
