ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามแผน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยหรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองหลักยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อันผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งชี้ถึงความเปราะบาง
สำหรับปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่า เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับธุรกิจส่วนใหญ่ในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบไปประมาณ 28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การชะลอตัวนี้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาการเติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) คว้าตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท นำหน้า AP (Thailand) (AP) คู่แข่งคนสำคัญที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และSingha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาด คอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่หลากหลาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด บ้านจัดสรร ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย โกย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงติด Top 10 เป็นประจำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นและสมควรได้รับการกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำนวนมาก ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการบริหารศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว หากแต่เป็นการวัด “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นเงินที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดที่ 1 ด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างแข็งแกร่ง แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยหลักมาจากการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: การเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพผลการดำเนินงานของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน ภาพรวมยังคงแสดงถึงความท้าทายและแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับธุรกิจส่วนใหญ่ แต่ก็ยังมีบางบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพในการปรับตัวและสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถรับมือกับสถานการณ์เหล่านี้ได้ดีที่สุด คือบริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง สามารถสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ และที่สำคัญคือ มีทีมผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์และความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรร, คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและประสบความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้.
