ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือน ความท้าทาย และผู้รอดที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด ซึ่งสวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงแรงส่งเชิงบวกจากปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าธุรกิจจะก้าวไปสู่จุดที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนจะลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นบรรยากาศให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สัดส่วนที่ลดลงนี้บ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ลดลง 22% และ Siam Asset (SAM) มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สัดส่วนรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งและความสามารถในการแข่งขันของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการลงทุนที่ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถิตินี้บ่งชี้ว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการขับเคลื่อนยอดขายของภาพรวมอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผู้เล่นรายใหญ่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันในตลาดได้
ผู้ชนะด้านรายได้จากการขาย: การขับเคี่ยวที่เข้มข้น
แม้ภาพรวมจะท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถทำผลงานด้านรายได้จากการขายได้อย่างโดดเด่น
AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้จะมีรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็น กำไรสุทธิ (Net Profit) ที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีที่สุด?
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH) ตามมาติดๆ ในอันดับที่ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH) มีกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและความท้าทายในปี 2567: สู่การปรับตัวที่ยั่งยืน
ข้อมูลที่รวบรวมจาก 41 บริษัทนี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและการแข่งขันที่เข้มข้น ตลาดอาจยังไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค, นโยบายภาครัฐ, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนมีอิทธิพลต่อทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มายาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่าบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว, เข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง, มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ในการดำเนินงาน จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนระยะยาว แต่การตัดสินใจจำเป็นต้องอาศัยข้อมูลที่รอบด้าน การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างแม่นยำ และการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นในฐานะนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค การติดตามข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มของอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในทุกสภาวะตลาด.
