ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบที่เข้มข้นสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากแรงส่งในปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567 ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่การกระจายตัวของผลลัพธ์ที่น่าสนใจ
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 ใน 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ได้แก่ AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริ ผงาดครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางความผันผวนของกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เบียด AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UU) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อจำกัดเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการศึกษา สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 ใน 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, LPN Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ครองบัลลังก์รายได้จากการขาย: ความสามารถในการสร้างยอดขายที่พิสูจน์ได้
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ ในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตกว่า 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
การบริหารจัดการกำไร: ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของความสำเร็จที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากสามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการต้นทุนและโอกาสพิเศษ
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยในปี 2566 กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงก็ตาม เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปครอง AP (Thailand) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ โชว์ผลงานโดดเด่นด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและบทสรุป: ปี 2567 กับความท้าทายที่รออยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขายที่หดตัวลง แต่ขณะเดียวกันก็ยังคงมีบริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน ทั้งจากปัจจัยมหภาค และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และ บ้านจัดสรรปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักที่ผู้ประกอบการยังคงมุ่งเน้น
การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด การนำเสนอนวัตกรรม และการบริหารจัดการการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ หากท่านต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมสร้างอนาคตการลงทุนที่มั่นคงไปด้วยกัน
