เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบอันท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่อิงกับโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายเชื่อมั่นว่าจะเห็นการ “take off” ของตลาดอย่างแท้จริง แต่ทว่า ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง การชะลอตัวของตลาดเริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ที่ปกติจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนล่วงเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนก็ยังคงเป็นสิ่งที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต่างเฝ้ารอ
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงที่รุ่งเรืองและช่วงที่ต้องเผชิญกับความผันผวน ในปี 2566 นี้ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor ถือเป็นข้อมูลสำคัญที่ช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมและเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถประคองธุรกิจและใครคือผู้ที่โดดเด่นท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
รายได้รวม: สัญญาณเตือนของการชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าเป็นห่วงยิ่งกว่า เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สวนทางกับปีที่ผ่านมาที่ส่วนใหญ่ยังคงเติบโตได้
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.9%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท (ตัวเลขไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 10)
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท (ตัวเลขไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท (ตัวเลขไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 10)
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท (ตัวเลขไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 10)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากแหล่งรายได้อื่น ๆ นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (แม้จะลดลง 2% แต่ยังครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%) (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้ขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%) (ก้าวสู่ Top 5 พร้อมการเติบโตที่โดดเด่น)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท (ตัวเลขการเปลี่ยนแปลงไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 5)
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้ขายจะลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท (ตัวเลขการเปลี่ยนแปลงไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 10)
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ขายลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท (ตัวเลขการเปลี่ยนแปลงไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 10)
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท (ตัวเลขการเปลี่ยนแปลงไม่เปิดเผยในบทความต้นฉบับ แต่เป็นหนึ่งใน Top 10)
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงแห่งปี
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสำเร็จในการวางกลยุทธ์พัฒนาโครงการและทำการตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว เกณฑ์ตัดสินความสำเร็จที่สำคัญที่สุด ไม่ใช่เพียงยอดขายที่สูง แต่คือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ หรือ “กำไรที่เข้ากระเป๋า” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและความสามารถในการแข่งขันที่ลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงเป็นอันดับ 1 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 2)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%) (เติบโตแบบก้าวกระโดด)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์กันว่าปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต ความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในเชิงลึก การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมที่จะแบ่งปันความรู้และประสบการณ์ เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย.
