บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครยืนหยัด ใครร่วงโรย ท่ามกลางความท้าทายแห่งปี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง และปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อสำรวจผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวัดศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับความท้าทายของตลาด และการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่กำลังคุกคามผู้ประกอบการจำนวนมาก
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (L.P.N. Development), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (Eastern Star Real Estate) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (Country Group Development) คือสามบริษัทที่ต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูงถึงราว 28% นอกจากนี้ ไรมอนด์ แลนด์ (Raimon Land) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (Lalin Property) ที่ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (Major Development) ที่ 22% และ ไซมิส แอสเสท (SIAM Investments) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสลมที่พัดแรงได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย ศุภาลัย (Supalai) ที่ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) ที่ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property) ที่ประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (Sansiri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (U City): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสุขภาพธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงแล้ว การพิจารณารายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งมักจะรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือรายได้ที่ไม่ใช่จากการดำเนินงานหลัก การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ไรมอนด์ แลนด์ เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78% ในขณะที่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มักจะเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ในฐานะผู้นำตลาดรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) ที่กำลังเร่งเครื่องเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไร แม้รายได้ลดลง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จะลดลงมากก็ตาม เหตุผลสำคัญที่ทำให้บริษัททำกำไรได้สูง คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยศุภาลัยเฉือนอันดับ 3 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
แสนสิริ สร้างผลงานที่น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% เป็น 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 ตามมาด้วย ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มอนาคต: ปี 2567 กับบททดสอบที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด
คาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันและความไม่แน่นอนรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์
การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและการเติบโตในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้ จะเป็นหัวใจสำคัญสำหรับทุกบริษัทในวงการ การสร้างความแตกต่าง การนำเสนอนวัตกรรม และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าใครจะเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีต่อๆ ไป
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจ ผู้บริหาร หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน Property Mentor ยินดีเป็นที่ปรึกษาและให้คำแนะนำ เพื่อร่วมกันวางแผนการดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืนในทุกสถานการณ์
