อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ถอดรหัส AI สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน และทางออกสินเชื่อบ้าน
ในยุคที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทสำคัญในทุกอุตสาหกรรม “อสังหาริมทรัพย์” ก็เช่นกัน สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ตอกย้ำความสำคัญของ Martech (Marketing Technology) ที่ขับเคลื่อนด้วย AI (Artificial Intelligence) ในงานสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI driven automation and scaling” ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 ด้วยการผสานกลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด และการลงทุนเพื่อความยั่งยืน
AI Marketing: อาวุธลับแห่งการประหยัดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพ
คุณสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 โดยมีอัตรากำไร (Margin) ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ สภาพการณ์เช่นนี้ บีบให้ผู้ประกอบการต้องหันมาทบทวนและปรับกลยุทธ์การตลาด โดยเฉพาะการบริหารจัดการงบประมาณการตลาดที่มีสูตรเดิม 5% (Fix Cost) ที่ประกอบด้วย 3% สำหรับสื่อสารการตลาด (Mass Media) และ 2% สำหรับโปรโมชั่น
“การนำ AI เข้ามาช่วยในกระบวนการต่างๆ ไม่ใช่เพียงแค่การลดต้นทุนการตลาด แต่เป็นการเพิ่มประสิทธิภาพในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่แม่นยำยิ่งขึ้น” คุณสุนทรกล่าว “ในอดีต ต้นทุนต่อการได้มาซึ่งลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์อาจสูงกว่า 10,000 บาท สำหรับตลาดระดับกลาง-บนที่ราคาบ้าน 5 ล้านบาท ก็ยังอยู่ที่ 3,000-5,000 บาท แต่ด้วย AI เราสามารถลดต้นทุนนี้ลงได้อย่างมีนัยสำคัญ และที่สำคัญคือการได้มาซึ่งลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อกระบวนการขายโดยรวม พนักงานขายจะมีเวลามากขึ้นในการดูแลลูกค้าแต่ละราย และลูกค้าเองก็สามารถค้นหาโครงการที่ตรงใจได้เร็วขึ้น ลดเวลาจากการต้องเยี่ยมชมโครงการจำนวนมาก”
สถิติที่น่าสนใจคือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักใช้งบประมาณการตลาดราว 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับการโฆษณาออนไลน์ (60%) และออฟไลน์ (40%) เช่น ป้ายบิลบอร์ด และอีก 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย การปรับลดงบประมาณการตลาดลงเหลือ 4% เท่ากับเป็นการเพิ่มกำไรโดยตรง 1% หากสามารถรักษาอัตราการขายและราคาขายไว้ได้
การนำ AI มาประยุกต์ใช้ในระบบ CRM (Customer Relationship Management) ก็เป็นอีกหนึ่งกุญแจสำคัญ แทนที่การบันทึกข้อมูลลูกค้าด้วย Excel แบบเดิมๆ ระบบ CRM ที่มีความสามารถในการประมวลผลที่รวดเร็ว แม่นยำ และมีการแจ้งเตือนการชำระเงินที่ตรงเวลา จะช่วยลดข้อผิดพลาด และเพิ่มความพึงพอใจของลูกค้า บริษัทผู้พัฒนาระบบ CRM เฉพาะทางสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น Icon Framework และ Mango ERP กำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนภาคธุรกิจนี้
นอกจากนี้ สมาคมฯ ยังผลักดันการนำระบบ BIM (Building Information Modeling) มาใช้อย่างแพร่หลาย ซึ่งเป็นเครื่องมือจำลองกระบวนการก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ช่วยในการบริหารจัดการโครงการได้อย่างครบวงจร และที่สำคัญคือการบริหารจัดการพลังงานและ Carbon Footprint อย่างมีประสิทธิภาพ ถือเป็นการประยุกต์ใช้ AI for Construction ที่คาดหวังให้เกิดขึ้นจริงในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: สู่บ้านแห่งอนาคตที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิต
ปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ตั้งเป้าหมายภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future – HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยเน้นผลักดัน 2 ประเด็นหลัก ได้แก่
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ ผ่านแนวคิด Passive Design เช่น การวางทิศทางของอาคาร การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่จะเริ่มนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้พลังงาน ทำให้บ้านประหยัด สะดวกสบาย สุขภาพดี และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
การประหยัดพลังงานและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะตั้งแต่ต้นทาง เพื่อลดปริมาณขยะที่จะต้องนำไปกำจัด และลดภาระค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บขยะ ซึ่งปัจจุบัน กทม. ได้ประกาศอัตราจัดเก็บขยะใหม่ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2568 ที่ผ่านมา การแยกขยะที่ถูกวิธีจะช่วยให้ลูกบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ตามกฎหมายเดิม
“เราประมาณการว่า หากลูกบ้านในโครงการของสมาชิกสมาคมฯ กว่า 170 บริษัท (โดยเฉพาะ 60-70 บริษัทที่ยังคงดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง) สามารถแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล” คุณสุนทรกล่าวเสริม “ผลลัพธ์ที่ตามมาคือ บ้านที่อยู่อาศัยจะกลายเป็น ‘บ้านรักษ์โลก’ ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเท่านั้น แต่ยังช่วยลดปัญหาน้ำท่วมและระบบระบายน้ำที่อุดตัน ซึ่งเป็นปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของคนเมืองโดยตรง”
“บางแก้วโมเดล” ต้นแบบ Smart City ที่ผสมผสานนวัตกรรมและวิถีชีวิต
การก้าวสู่ “Smart City” ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมี “บางแก้วโมเดล” อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ ที่กำลังเป็นต้นแบบในการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ โดยร่วมมือกับหน่วยงานท้องถิ่นอย่าง อบต. และเทศบาล ในการพัฒนาระบบป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัย (Warning System) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาเมืองในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติและอุตสาหกรรม
การพัฒนา Smart City นั้น ต้องมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนตามบริบทของแต่ละพื้นที่ “คนในท้องถิ่นย่อมรู้ดีที่สุดว่าตนเองเผชิญกับความเสี่ยงอะไร และต้องการการป้องกันในรูปแบบใด” คุณสุนทรเน้นย้ำ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนนไปจนถึงการออกแบบพื้นที่สาธารณะ ควรคำนึงถึงแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ซึ่งใช้พื้นผิวที่สามารถดูดซับน้ำได้ เพื่อลดปัญหาน้ำขังบนผิวถนน
ในระดับโครงการและหมู่บ้าน การพัฒนาควรเป็นไปในทิศทางเดียวกัน ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงข้อกำหนดผังเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เป็น “ฟลัดเวย์” (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วมในพื้นที่อยู่อาศัย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: สัญญาณบวกจากดอกเบี้ยต่ำ แต่ยังคงท้าทาย
การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ถือเป็นข่าวดีสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่ต้นทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการลดลง และในมุมของผู้บริโภคที่ต้นทุนการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านลดลง
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันที่สำคัญ อาทิ ภาษีนำเข้าสินค้าจากสหรัฐอเมริกาที่อาจส่งผลกระทบต่อการค้าระหว่างประเทศ และแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่ถูกปรับลดเหลือ 1.6% สะท้อนภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว สิ่งเหล่านี้บีบให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน ซึ่งในอีกมุมหนึ่ง ถือเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่จะมีโอกาสซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น
ความกังวลที่หนักหน่วงที่สุดของผู้ประกอบการคือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 พุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60% หมายความว่าประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนในการซื้อบ้านได้
ทางออกสินเชื่อบ้าน: รวมหนี้และประกันสินเชื่อ ประตูสู่โอกาสของผู้บริโภค
สามสมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอ 2 มาตรการเร่งด่วนเพื่อแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลพิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต และหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% ให้มาอยู่ภายใต้สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยเพียง 6-7% จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้อย่างมหาศาล
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่ยังขาดเงินดาวน์ 10-20% เสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้านในลักษณะเดียวกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
“แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง” คุณสุนทรสรุป “มาตรการเหล่านี้จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และช่วยให้คนไทยจำนวนมากสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้อย่างยั่งยืน”
ก้าวสู่ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความหวังในการฟื้นตัวภายใต้การขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี AI และแนวคิดการพัฒนาที่ยั่งยืน แต่การแก้ไขปัญหาอุปสรรคด้านสินเชื่อจะเป็นตัวแปรสำคัญที่จะชี้วัดทิศทางของตลาดในปีหน้า หากท่านเป็นผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านเป็นของตนเอง การติดตามนโยบายและโอกาสใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้น จะเป็นก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จ.
