อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ก้าวข้ามความท้าทายด้วยนวัตกรรมและการสนับสนุนจากภาครัฐ
ในยุคที่เทคโนโลยีเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และความต้องการของผู้บริโภคมีความซับซ้อนยิ่งขึ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในปี 2569
AI Marketing: อาวุธลับสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สุนทร สถาพร ชี้ให้เห็นว่า วงจรอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับ “Smart Living” ซึ่งหมายถึงการอยู่อาศัยที่ประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาว ควบคู่ไปกับการมีสุขภาพที่ดีในสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลงอย่างสุดขั้ว ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้ตอบสนองต่อความต้องการนี้ โดย AI Marketing คือหัวใจสำคัญที่จะเข้ามาช่วยวิเคราะห์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้าแต่ละบุคคลอย่างเจาะจง (Personalized Target) ทำให้การทำการตลาดมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังจะก้าวพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 นี้ โดยที่อัตรากำไร (Margin) ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ลดลงเหลือเพียง 2-3% จาก 20 อันดับแรก การบริหารจัดการต้นทุนคงที่ (Fix Cost) โดยเฉพาะอย่างยิ่งงบประมาณด้านการตลาด ถือเป็นเรื่องเร่งด่วน สุนทรเสนอแนวทางลดงบประมาณการตลาดจากสูตรเดิม 5% (3% สื่อ + 2% โปรโมชั่น) เหลือเพียง 4% โดยใช้ AI เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ
“ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยกลุ่มลูกค้าระดับบนอาจสูงกว่า 10,000 บาท แต่สำหรับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ราคาบ้าน 5 ล้านบาท ต้นทุนจะอยู่ที่ประมาณ 3,000-5,000 บาท ปัจจุบันเราต้องแข่งขันกันเพื่อลดต้นทุนนี้ให้ต่ำลง และเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ตรงจุดมากขึ้น เพื่อให้ได้ลูกค้าที่มีคุณภาพ และช่วยลดภาระงานของพนักงานขาย ทำให้พวกเขามีเวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายมากขึ้น ส่งผลให้ลูกค้ามีโอกาสตัดสินใจซื้อโครงการของเราได้ง่ายขึ้น หลังจากที่เคยต้องไปดูโครงการต่างๆ มากกว่า 10 โครงการ ก็จะลดจำนวนลงเหลือเพียง 5 โครงการ”
โดยทั่วไปแล้ว ต้นทุนการตลาดของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งแบ่งเป็นงบประมาณการตลาด 3% โดย 60% ใช้กับโฆษณาออนไลน์ และ 40% กับโฆษากออฟไลน์ เช่น ป้ายโฆษณา และอีก 2% ใช้สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขายต่างๆ ปัจจุบันพบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ได้ปรับลดค่าใช้จ่ายการตลาดลงเหลือ 4% ซึ่งเป็นการลดต้นทุน 1% ซึ่งหากสามารถขายโครงการได้ในราคาเท่าเดิม นั่นหมายถึงการเพิ่มกำไร (Margin) ได้ถึง 1% โดยอัตโนมัติ
CRM และ BIM: เครื่องมือสำคัญในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
การนำ AI เข้ามาช่วยในกระบวนการทำงานเดิมๆ เช่น การบันทึกข้อมูลลูกค้าเพื่อทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการออกใบแจ้งหนี้ ได้รับการยกระดับด้วยระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่มีความแม่นยำ รวดเร็ว และมีระบบแจ้งเตือนการชำระเงินที่ตรงต่อเวลา ในตลาดซอฟต์แวร์ CRM สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูงสุด ได้แก่ บริษัท ไอคอน เฟรมเวิร์ค และบริษัท Mango ERP
นอกจากนี้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยังมุ่งมั่นผลักดันการนำระบบ BIM (Building Information Modeling) มาใช้ในหมู่สมาชิก BIM เป็นเครื่องมือในการจำลองการออกแบบและการก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ ช่วยในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้างได้อย่างครบวงจร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการคำนวณ Carbon Footprint ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการนำ AI for Construction มาใช้ในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: บ้านเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
สำหรับเป้าหมายในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้นำเสนอในหัวข้อ “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future – HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยเน้นผลักดัน 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านเพื่อลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ ผ่านการใช้หลักการ Passive Design เช่น การวางทิศทางของบ้าน การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน ควบคู่ไปกับการใช้ Active Design อย่างระบบ Smart Home เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานในบ้าน เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วประหยัด สะดวกสบาย ส่งเสริมสุขภาพที่ดี และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
การจัดการขยะ (Waste Management): การส่งเสริมให้ลูกบ้านแยกขยะเปียกและขยะแห้ง สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อรณรงค์ให้ประชาชนแยกขยะด้วยตนเอง ซึ่งจะช่วยให้ลูกบ้านสามารถลดค่าบริการเก็บขยะจากอัตราใหม่ 60 บาทที่เริ่มใช้เมื่อเดือนตุลาคม 2568 ลงเหลือ 20 บาท ตามกฎหมายเดิม
“จากการคำนวณปริมาณขยะเบื้องต้นจากลูกบ้านในโครงการของสมาชิกสมาคมฯ จำนวน 170 บริษัท โดยเป็นบริษัทที่ดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องประมาณ 60-70 บริษัท ครอบคลุมตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการเดียวไปจนถึง 200 โครงการ รวมเกือบ 2,000 โครงการ หากแต่ละโครงการมีประมาณ 300 หลังคาเรือน การแยกขยะที่ประสบความสำเร็จจะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล เจ้าของบ้านจะได้รับประโยชน์ทั้งการประหยัดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะ การรักษาสิ่งแวดล้อม และการลดปัญหาน้ำท่วมและส้วมตัน ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงจากภัยพิบัติที่อาจเกิดขึ้นกับกรุงเทพฯ ได้อีกทางหนึ่ง”
บางแก้วโมเดล: สู่เมืองสมาร์ทซิตี้ต้นแบบ
เป้าหมาย “In Action” ที่ต้องเริ่มดำเนินการตั้งแต่บัดนี้ เพื่อปูทางสู่การพัฒนาเมืองให้กลายเป็น Smart City เช่นเดียวกับไต้หวัน ที่เคยเป็นเมืองเกษตรกรรมก่อนจะพัฒนาสู่ชุมชนพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ไต้หวันได้ปรับปรุงที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพ โดยมีการติดตั้งอุปกรณ์พื้นฐาน เช่น Digital Lock เครื่องกรองอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
ในระดับเมือง ไต้หวันมีระบบแจ้งเตือนแผ่นดินไหวล่วงหน้าเพียงไม่กี่วินาที ทำให้ประชาชนสามารถวางแผนการเอาตัวรอดได้ทันท่วงที และระบบป้องกันภัยพิบัติจากน้ำท่วม ซึ่งมีระบบท่อระบายน้ำขนาดใหญ่ (Giant Tunnels) ที่สามารถส่งต่อน้ำได้อย่างรวดเร็ว พร้อมแจ้งเตือนระดับน้ำสำหรับการอพยพ
สำหรับการยกระดับเมืองของไทย ควรเริ่มจากเมืองที่มีความพร้อมในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนนไปจนถึงการออกแบบพื้นที่สาธารณะ เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้ถนนและพื้นผิวที่สามารถซึมน้ำได้ เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่น่าสนใจ ซึ่งจะช่วยให้น้ำระบายลงสู่ดิน ลดการขังบนพื้นผิวคอนกรีต
ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาจำเป็นต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมืองที่กำหนดไว้ โดยยึดหลักการไม่ฝืนธรรมชาติ สำหรับพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของอาคาร เพื่อลดความหนาแน่นของพื้นที่อยู่อาศัยและลดความเสี่ยงจากน้ำท่วม
“ขณะนี้ อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังอยู่ระหว่างการศึกษาโมเดล Smart City โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและพัฒนาระบบเตือนภัยน้ำท่วม ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดที่มีภาคอุตสาหกรรมหนาแน่น ซึ่งอาจมีความเสี่ยงจากภัยพิบัติอื่นๆ เช่น แก๊สรั่ว หรือการระเบิด ดังนั้น Smart City ของแต่ละเมืองจึงควรถูกออกแบบให้สอดคล้องกับความเสี่ยงและบริบทของพื้นที่นั้นๆ”
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: สัญญาณการฟื้นตัวและความท้าทายด้านสินเชื่อ
การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา มีมติเอกฉันท์ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 1.50% มาอยู่ที่ 1.25% ต่อปี ซึ่งเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในฝั่งผู้ประกอบการที่สามารถลดต้นทุนการก่อสร้าง และฝั่งผู้บริโภคที่มีต้นทุนการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันจากภายนอก เช่น ภาษีนำเข้า 19% จากสหรัฐฯ ซึ่งกระตุ้นให้รัฐบาลไทยต้องเร่งหาโอกาสในการเปิดตลาดการค้าใหม่ๆ เพื่อลดการพึ่งพาตลาดสหรัฐฯ นอกจากนี้ แนวโน้ม GDP ปีหน้าถูกปรับลดเหลือ 1.6% แสดงถึงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งจะกดดันให้ผู้ประกอบการเร่งลดต้นทุนเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน แม้ว่าภาวะการแข่งขันที่รุนแรงนี้จะส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่อาจได้ซื้อสินค้าในราคาที่ถูกลง
ความกังวลที่หนักที่สุดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คือ การที่ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 สูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% หมายความว่าจากทุก 10 รายที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน จะมี 6 รายที่ไม่ผ่านการอนุมัติ ทำให้ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านได้
ข้อเสนอแนะเร่งด่วน: ปลดล็อกสินเชื่อบ้านเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นความจำเป็นในการผลักดันมาตรการเร่งด่วนเพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยเสนอ 2 มาตรการหลัก คือ
การรวมหนี้ (Debt Consolidation): เพื่อให้ผู้ที่มีภาระหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% สามารถนำบ้านมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้ ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยลง 2-3 เท่าตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 6-7% เท่านั้น
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่อาจไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อเนื่องจากขาดเงินดาวน์ 10-20% เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อบ้าน คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
“แม้ว่า กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% ซึ่งเป็นผลดีในการลดต้นทุน แต่หากธนาคารยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง”
ในปี 2569 นี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องการการสนับสนุนจากทุกภาคส่วน ทั้งการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน และที่สำคัญที่สุดคือ การมีนโยบายที่ชัดเจนและมาตรการที่สามารถปลดล็อกข้อจำกัดด้านสินเชื่อ เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้าน และขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
